“Emsali Dolmuş Bina” Ne Demektir ve Bakırköy’de Neden Klasik Kat Karşılığı Çalışmaz?
Bakırköy’deki apartman genel kurullarında dönüşüm sürecini yıllarca tıkayan en büyük yanılgı, 1970 ve 1980’li yıllarda yüksek taban oturumu ve tam kat adediyle inşa edilmiş binalarda “hiç para ödemeden ve hiç metrekare kaybetmeden %100 kat karşılığı müteahhit bulma” beklentisidir. Bir müteahhidin arsa sahiplerinden ücret talep etmeden inşaat yapabilmesi için, yeni imar planının eski binanın üzerinde müteahhide satılabilir fazladan daireler (emsal artışı) üretmesi gerekir. Oysa Bakırköy’ün merkez ve sahil mahallelerinin büyük bölümünde, güncel 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarındaki KAKS ve TAKS değerleri eski ruhsatlı binaların altında veya tam sınırındadır.
Emsali dolmuş (veya yeni planda emsali düşmüş ancak müktesep hak plan notuyla yalnızca eski metrekaresini koruyabilen) 10 daireli bir apartmanda yine 10 daire üretilebiliyorsa, dışarıya satılacak 11. ve 12. daire yok demektir. Böyle bir binada “sıfır ödeme ile kat karşılığı yaparım” diyen bir teklif, ancak mevcut maliklerin 3+1 dairelerini %35–%42 oranında küçülterek 1+1 veya dar 2+1 dairelere indirmek ve aradaki kesilen metrekarelerden müteahhide daire çıkarmak suretiyle mümkündür. Bakırköy gibi metrekare satış değerinin çok yüksek olduğu bir ilçede 40–45 m² mülk kaybı vermek, inşaat bedeli ödemekten çok daha ağır bir servet kaybı yaratır.
Bakırköy’de Uygulanabilen 3 Ana Sözleşme Modelinin Çalışma Mantığı
Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetimindeki fizibilite ekibimiz, Bakırköy Belediyesi imar arşivinden eski ruhsat dosyasını ve yürürlükteki plan notlarını çektikten sonra her apartman için üç gerçekçi mühendislik modelini masaya koyar:
1. Model: Yarısı Bizden Destekli Öz Maliyet (Anahtar Teslim Taahhüt)
Binada ilave kat çıkmıyorsa en kârlı ve en şeffaf yoldur. Arsa payının ve üretilen tüm metrekarenin %100’ü mevcut kat maliklerinde kalır. Birim inşaat maliyeti (Merkez mahallelerde 32.500 TL/m², Ataköy/Yeşilyurt/Sakızağacı aksında 35.500 TL/m², Florya/Yeşilköy’de 39.500 TL/m²) üzerinden toplam yapım bütçesi sabitlenir; her malikin ilk konutu için 1.750.000 TL (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi) Bakanlık desteği düşülür ve kalan tutar 16–18 aylık şantiye takvimine yayılır.
2. Model: İBB Plan Notu (+1 Kat / İlave Kat) Destekli Karma (Hibrit) Kat Karşılığı
Bakırköy Demiryolu Kuzeyi ve Güneyi belirli plan etaplarında, parsel geometrisi ve havalimanı mania tavanı elverdiğinde riskli yapı plan notu kapsamında kazanılabilen ilave 1 kat (örneğin 10 daireli binanın 12 daireye çıkması; 12 daireli Kartaltepe +1 kat apartman dönüşümü modelinde olduğu gibi) müteahhide devredilir. Kazanılan bu 2 yeni dairenin piyasa değeri toplam inşaat maliyetinden mahsup edilir; böylece maliklerin daire metrekaresi korunurken cepten ödeyecekleri fark sembolik düzeye iner veya sıfırlanır.
3. Model: Klasik veya Fark Ödemesiz Kat Karşılığı İnşaat
Yalnızca geçmişte az katlı (2 veya 3 katlı köşk/apartman) yapılmış geniş parsellerde veya tevhid (parsel birleştirme) ile emsal artışı yakalanan adalarda sağlıklı çalışır. Emsali dolmuş standart apartmanlarda zorlandığında ciddi net alan küçülmesine yol açar. Modeller arasındaki anlık rakamları kat karşılığı ve Yarısı Bizden karşılaştırma aracımız ile kendi daireniz için test edebilirsiniz.
120 m² Örnek Bakırköy Dairesi İçin 3 Modelin Finansal Karşılaştırma Tablosu
Aşağıdaki mühendislik tablosu, Kartaltepe veya Zuhuratbaba’da otopark payı dahil 135 m² toplam inşaat payına (120 m² daire brütü + 15 m² bodrum ortak/otopark payı; birim maliyet 32.500 TL/m² = 4.387.500 TL yapım bedeli) sahip örnek bir bağımsız bölüm üzerinden üç modelin net servet etkisini ortaya koymaktadır:
| Karşılaştırma Kriteri | Yarısı Bizden + Öz Maliyet | +1 Kat Hibrit Kat Karşılığı | Emsalsiz Klasik Kat Karşılığı |
|---|---|---|---|
| Yeni Daire Brüt / Net Alanı | 120 m² Brüt / ~96 m² Net (0 Kayıp) | 115–120 m² Brüt / ~92–96 m² Net | 72–78 m² Brüt / ~58 m² Net (%38 Küçülme) |
| Devlet Hibe + Kredi Katkısı | 1.750.000 TL (875k Hibe + 875k Kredi) | Müteahhit daire aldığı için kapsam dışı | Kapsam dışı (0 TL) |
| Malikin Cepten Nakit Katkısı | ~2.637.500 TL (18 ay hak ediş taksitli) | 0 TL – 650.000 TL (+1 kat değerine göre) | 0 TL (Ancak 42 m² mülk devredilir) |
| Teslimde Tahmini Piyasa Değeri | 17.500.000 – 19.500.000 TL | 17.000.000 – 19.000.000 TL | 10.500.000 – 11.500.000 TL |
| Malik Lehine Net Servet Farkı | +14,0 Milyon TL Net Öz Varlık | +16,5 Milyon TL Net Öz Varlık (Plan Notu Varsa) | ~6,5 Milyon TL Gizli Servet Kaybı |
İBB Riskli Yapı (+1 Kat) Plan Notu Uygun Parsellerde Hibrit Finansman Kurgusu
Bakırköy’de dönüşüm kararından önce mutlaka müktesep hak ve +1 kat uygunluk testi yapılmalıdır. Çünkü yürürlükteki plan notları uyarınca +1 kat (veya tevhid kaynaklı emsal artışı) alınabilen bir parselde müteahhide dışarıya satılmak üzere bağımsız bölüm üretildiğinde, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kuralları gereği aynı anda Yarısı Bizden hibesi kullanılamaz; zira Yarısı Bizden sisteminde üretilen yeni bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adına tescili esastır.
İşte burada mühendislik matematiği devreye girer: Eğer +1 kat sayesinde üretilen 2 yeni Bakırköy dairesinin net satış değeri 32–36 Milyon TL bandındaysa, bu değer 10 dairelik binada daire başına 3,2 – 3,6 Milyon TL finansman üretir ki bu rakam 1.750.000 TL’lik Yarısı Bizden paketinin iki katına yakındır! Tersi durumda, parselinizde +1 kat hakkı yoksa (örneğin SİT silüet tavanı veya Ataköy sabit vaziyet planı geçerliyse), bu kez kat karşılığı zorlamak yerine Yarısı Bizden + Öz Maliyet modelini seçmek her bir maliki milyonlarca liralık metrekare kaybından kurtarır.
Cepten Çıkan İnşaat Farkı mı, Yoksa 40 m² Daire Küçülmesi mi? Servet Analizi
Bakırköy gayrimenkul piyasasının temel dinamiği arsa payı kıtlığıdır. Bugün Yeşilyurt, Yeşilköy ve Şenlikköy (Florya) aksında sıfır, kapalı otoparklı, A++ şartnameli konutların birim satış değerleri 190.000 – 280.000 TL/m² aralığına; Zuhuratbaba, Kartaltepe ve İncirli aksında ise 135.000 – 170.000 TL/m² bandına ulaşmıştır. Buna karşılık anahtar teslim inşaat yapım maliyeti merkezde 32.500 TL/m², sahil-prestij kuşağında 35.500 – 39.500 TL/m² seviyesindedir.
Başka bir ifadeyle, Bakırköy’de inşaat birim maliyeti ile bitmiş daire satış fiyatı arasında 4 ila 6 katlık devasa bir değer çarpanı vardır. Kat karşılığı uğruna dairenizden verdiğiniz her 1 m², cebinizden 140.000 – 250.000 TL bitmiş mülk değeri götürürken; aynı 1 m²’yi Yarısı Bizden destekli öz maliyet modeliyle kendiniz yaptırdığınızda maliyetiniz yalnızca 32.500 – 39.500 TL olmaktadır.
Apartmanınız İçin Doğru Sözleşme Modelini Seçme Adımları
- 1. Adım — Resmi Arşiv ve Plan Notu Taraması: Karot almadan önce Bakırköy Belediyesi arşivinden eski ruhsat m²’si ile güncel KAKS ve +1 kat uygunluğu karşılaştırılır.
- 2. Adım — Çift Senaryolu 3B BIM Kütle ve Maliyet Tablosu: Apartman yönetimine hem Yarısı Bizden öz maliyet bütçesi hem de (varsa) ilave katlı hibrit kat karşılığı tablosu kuruşu kuruşuna sunulur.
- 3. Adım — Sabit Şartname ve Öz Sermaye Güvencesi: Seçilen model hangisi olursa olsun Yağmahan Grubu’nun 22+ yapı markalı kurumsal öz sermaye ve teknik şartname garantisiyle noter sözleşmesine bağlanır.
