Bakırköy’de On Yıllık Kentsel Dönüşüm Düğümü Neden Oluşmuştu?
Kuzey Anadolu Fayı’nın Marmara Denizi içindeki kırılma segmentine kuş uçuşu 11 ila 15 kilometre mesafede yer alan Bakırköy, İstanbul’da yapı stoğu en yaşlı ve deprem riski en kritik merkez ilçelerin başında gelmektedir. Buna rağmen 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun’dan sonraki on yılı aşkın dönemde Zuhuratbaba, Kartaltepe, Osmaniye, Cevizlik, Zeytinlik ve Yenimahalle gibi mahallelerdeki 40–50 yıllık apartmanların çok küçük bir kısmı yenilenebilmiştir.
Bu tıkanıklığın temel sebebi maliklerin dönüşüm isteksizliği değil, doğrudan eski yapılaşma hakları ile sonraki dönemlerde onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planları arasındaki keskin hak kaybı uçurumuydu. 1968 ile 1994 yılları arasında yürürlükteki eski imar yönetmeliklerine göre yasal yapı ruhsatı ve iskan alarak 5 veya 6 katlı inşa edilmiş binlerce Bakırköy apartmanı, 2000’li yıllardaki plan revizyonlarında 4 kata veya çok daha dar taban oturumuna (TAKS) düşürülmüştü. Dolayısıyla mevcut binasını yıkan bir apartman, hem üst kattaki dairelerini kaybediyor hem de kalan dairelerin net kullanım alanı %25 ila %40 oranında küçülüyordu.
Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetimindeki teknik ofisimizin sahada yürüttüğü yüzlerce parsel analizinde görüldüğü üzere, İBB Büyükşehir Belediye Meclisi ve Bakırköy Belediyesi koordinasyonuyla yürürlüğe giren Bakırköy Riskli Yapılara İlişkin İmar Plan Notu düzenlemeleri bu tarihi düğümü teknik olarak çözmüştür. Ancak plan notundaki her ibare otomatik bir “her binaya koşulsuz ilave kat” anlamına gelmez; parselin bulunduğu plan bölgesi, eski ruhsat arşivi ve nizam koşulu milimetrik incelenmelidir.
Riskli Yapı İmar Plan Notu: Müktesep Hak Koruması ve +1 Kat Mekanizması
Bakırköy’de 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılarak yenilenecek binalar için geliştirilen imar plan notu çerçevesi, arsa sahiplerine parselin geçmiş ruhsat durumuna göre iki ana hukuki ve mimari koridor sunar. Hangi koridorun daha yüksek inşaat alanı ürettiği müktesep hak ve yerinde dönüşüm etüdüyle karşılaştırılır:
1. Ruhsatlı Mevcut İnşaat Alanı ve Kat Hakkının Korunması (Müktesep Hak)
Yürürlükteki cari 1/1000 uygulama imar planına göre kat adedi veya toplam inşaat alanı düşmüş olsa dahi, yıkılacak binanın belediye arşivinde kayıtlı yasal yapı ruhsatı ve/veya yapı kullanma izin belgesi (iskan) ile kanıtlanan yasal kontur, gabari ve kat adedi hakları korunabilmektedir. Özellikle Zuhuratbaba, Kartaltepe, Cevizlik ve Sakızağacı’nda cari planda 4 kat görünen ancak 1980’li yıllarda yasal 5 kat ruhsatlı ve iskanlı inşa edilmiş apartmanlarda bu hüküm, en üst kattaki maliklerin mülkiyet hakkını kurtaran hayati bir kalkandır.
2. Kentsel Dönüşüm Teşviki Kapsamında +1 Kat Uygulaması
Belirli plan bölgelerinde (özellikle Demiryolu Kuzeyi ve Merkez plan sınırları içindeki uygun konut ve ticaret+konut adalarında), sivil havacılık mania kriterleri, SİT alanı kısıtları ve jeolojik sakıncalı alan sınırları aşılmamak kaydıyla, cari imar planındaki kat adedine +1 kat ilave edilmesi veya taban oturumu daralan parsellerde kaybedilen inşaat alanının üst katta telafi edilmesi imkânı tanınmıştır. Böylece hem maliklerin daire metrekareleri korunmakta hem de finansman yükünü hafifletecek katma değer üretilebilmektedir. Kendi binanızın hangi kapsama girdiğini ön kontrol için müktesep hak, +1 kat ve otopark testi aracımız üzerinden sorgulayabilirsiniz.
Mahalle ve Plan Bölgelerine Göre +1 Kat ve Müktesep Hak Tablosu
Bakırköy’ün 15 resmi mahallesinin tamamı aynı 1/1000 uygulama imar planına tabi değildir. Aşağıdaki mühendislik tablosu, Bakırköy alt bölgelerinde riskli yapı plan notlarının, +1 kat teşvikinin ve özel koruma sınırlarının nasıl ayrıştığını net biçimde ortaya koymaktadır:
| Bakırköy Plan Alt Bölgesi ve Mahalleler | Tipik Mevcut Bina Stoğu | Müktesep Hak & +1 Kat Rejimi | Kritik Ruhsat ve Tasarım Kısıtı |
|---|---|---|---|
| Demiryolu Kuzeyi Merkez Kuşak (Zuhuratbaba Kuzeyi, Kartaltepe, Osmaniye, İncirli) | Bitişik / İkiz / Ayrık Nizam · 4–6 Katlı Apartmanlar | Plan notu kapsamındaki uygun adalarda ruhsatlı alan koruması veya +1 kat teşviki yüksek uygulanabilirlik taşır | Yol istikameti terkleri, Yençok/mania tavanı ve dar cephede bodrum otopark çözümü |
| Demiryolu Güneyi ve Çarşı Kuşağı (Cevizlik, Zeytinlik, Sakızağacı, Yenimahalle) | Yoğun Bitişik Nizam · Zemin Ticaret + 4–5 Kat Konut | Yasal ruhsatlı kontur-gabari koruması ve uygun adalarda plan notu esneklikleri; tescilli eser komşuluğu hariç | Bitişik nizam mini kazıklı iksa, aydınlık kovası ölçüleri ve tescilli yapı komşuluk şerhleri |
| Yeşilköy ve Yeşilyurt Sahil / Kentsel SİT Kuşağı | Ayrık / İkiz Nizam · 3–4 Katlı Butik Apartman ve Köşkler | Kentsel/Doğal SİT sınırları içinde genel +1 kat plan notu uygulanmaz; özel SİT geçiş/koruma planı ve Kurul kararı esastır | 2863 sayılı Kanun Koruma Kurulu onayı, saçak kotu, cephe dili ve anıt ağaç koruması |
| Şenlikköy (Florya) ve Basınköy Kuşağı | Ayrık Nizam · 2–4 Katlı Lüks Konut, Villa ve Kooperatif Blokları | Şenlikköy özel plan hükümleri (düşük TAKS/irtifa) geçerlidir; doğal SİT ve havalimanı komşuluk kotları bağlayıcıdır | Bahçe çekme mesafeleri, bodrum emsal sınırı ve yüksek sismik ivme zemin tasarımı |
| Ataköy Toplu Yapı Kuşağı (1, 2-5-6, 3-4-11, 7-8-9-10. Kısımlar) | Vaziyet Planlı Blok ve Kule Tipolojileri (5–15 Kat) | Onaylı vaziyet planı kontur, gabari ve kat adedi korunarak yerinde yenileme; standart +1 kat artışı uygulanmaz | Ortak parsel kat mülkiyeti yapısı, yeşil alan bütünlüğü ve kıyı korozyon dayanımı |
Eski Binadaki Hangi Alanlar Korunur, Hangileri Kapsam Dışıdır?
Apartman yönetim toplantılarında en sık karşılaştığımız hukuki yanılgı, mevcut binanın tapuda görünen veya fiilen kullanılan her metrekaresinin yeni binada müktesep hak sayılacağı düşüncesidir. Bakırköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ruhsat denetiminde şu keskin ayrım uygulanır:
- Korunan Yasal Haklar: Binanın ilk yapı ruhsatı, tadilat ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi (iskan) eki onaylı mimari projesinde yer alan normal katlar, yasal çıkmalar ve ruhsatlı bağımsız bölümler müktesep hak hesabının temelini oluşturur.
- Kapsam Dışı Kaçak Eklentiler: Ruhsat sonrasında kaçak olarak kapatılmış teraslar, çatı arasına ruhsatsız örülmüş bağımsız daireler, arka bahçe çekme mesafesini ihlal eden zemin kat büyütmeleri ve sığınak/kömürlükten bozma ruhsatsız konutlar kazanılmış imar hakkı doğurmaz.
- İmar Barışı (Yapı Kayıt Belgesi) Gerçeği: 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16. madde uyarınca alınan Yapı Kayıt Belgesi yalnızca mevcut yapı yıkılana kadar idari yıkım ve kullanımı korur; bina yıkılıp yeniden yapılırken ilave imar veya müktesep kat hakkı sağlamaz. Detayları iskansız ve Yapı Kayıt Belgeli binalarda dönüşüm rehberimizde inceleyebilirsiniz.
Kapalı Otopark, Çekme Mesafesi ve %30 Emsal Harici Alan Dengesi
Bakırköy’de müktesep hak veya +1 kat plan notu kullanılarak projelendirilen yeni binalarda üç teknik zorunluluk mimari kesiti doğrudan şekillendirir. Birincisi, 1980 öncesi apartmanlarda hiç bulunmayan yangın güvenlik holü, engelli erişimine uygun asansör ve yangın merdiveni çekirdeğidir. Mimar İdris YAĞMAHAN liderliğindeki SerMimar 3B BIM ekibimiz, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ndeki %30 emsal harici alan muafiyetini (merdiven evi, asansör boşluğu, kat holü, açık balkonlar) optimum kurgulayarak ortak alan kaybının daire iç net metrekarelerini küçültmesini engeller.
İkincisi, kentsel dönüşüm plan notlarının en güçlü avantajlarından biri olan bodrum katta parsel sınırlarına yaklaşarak kapalı otopark üretme olanaklarıdır. Üst katlarda ön ve yan bahçe çekme mesafeleri korunsa bile, komşu bina temellerini mini kazıklı iksa mühendisliği ile güvene alarak bodrum kat tabanını otopark ve sığınak için tam verimle kullanmak, Bakırköy’de daire değerini %25’in üzerinde artırmaktadır.
3B BIM Mimari Mukayese ve Doğru Dönüşüm Finansmanı Seçimi
Parselinizde cari imar durumu, müktesep hak koruması veya +1 kat teşvikinden hangisinin daha yüksek net metrekare ürettiği ancak belediye arşivindeki onaylı mimari proje ile güncel imar durumunun 3 boyutlu BIM ortamında çakıştırılmasıyla kesinleşir. Eğer +1 kat teşviki müteahhide satılabilir bağımsız bölüm üretiyorsa kat maliklerinin cebinden çıkacak fark radikal biçimde düşer; yalnızca mevcut katların korunduğu binalarda ise Yarısı Bizden bina yenileme modeli (konut başına 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi olmak üzere 1.750.000 TL yapım desteği ve ayrıca 125.000 TL taşınma desteği) en rasyonel finansman kalkanını sunar.
Karot aldırmadan önce apartmanınıza özel resmi imar arşivi, +1 kat uygunluğu ve finansman mukayesesini görmek için ücretsiz Bakırköy imar ve fizibilite etüdü formumuzdan kurucu mühendislik ekibimize ulaşabilir veya kat karşılığı ile Yarısı Bizden karşılaştırma aracımızı kullanabilirsiniz.
