Ataköy Çok Katlı Blok ve Vaziyet Korumalı Dönüşüm: Müktesep Hak, SİT ve 2026 Maliyeti

Türkiye modern şehircilik tarihinin simgesi olan Ataköy (1. Kısım, 2-5-6. Kısım, 3-4-11. Kısım ve 7-8-9-10. Kısım); 1960–1988 yılları arasında Emlak Bankası eliyle inşa edilmiş, bugün korozyon ve Marmara depremi riski altında bulunan çok katlı bloklardan oluşur. Ataköy’de dönüşüm sıradan parsel imarıyla değil; onaylı vaziyet planı, taban oturumu (kontur-gabari) müktesep hakkı ve bazı kısımlardaki kentsel/doğal SİT kararlarıyla yürütülür. Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Ataköy’ün yeşil park dokusunu ve modernist silüetini koruyan BIM projesi ile İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN’ın fore kazıklı yüksek yapı statiği, Ataköy bloklarına güvenli geleceğini kazandırır.

Ataköy bloklarının ikonik geniş cephe açıklıkları, ferah balkonları ve gün ışığı alan merdiven/lobi kurgusu korunarak 3B BIM ile modernize edilir; eski tesisat şaftları yenilenerek ebeveyn banyosu ve çamaşır odası standart hale getirilir. Önerilen daire karması: 8 Adet 2+1 Daire (Net 88 m²) + 24 Adet Panoramik Koru/Deniz Açılımlı 3+1 (Net 110 m²) + 8 Adet Geniş 4+1 (Net 136 m²)

Ataköy kısımlarına özel 1/1000 plan hükümleri, mevcut onaylı vaziyet planındaki blok kontur-gabarisi, müktesep kat/inşaat alanı koruması ve ilgili kısımlardaki Koruma Kurulu süreçleri 4Proje ve SerMimar tarafından eksiksiz yönetilir. Hedef emsal alanı: 4.400 m², otopark dahil toplam brüt alan: 6.250 m².

Marmara Denizi’ne ve Ayamama/Baruthane kıyı bandına komşu Ataköy zeminlerinde (ZD yerel zemin sınıfı) 10–12 katlı bloğun deprem devrilme güvenliği için CFY Mühendislik tarafından Ø80 cm fore kazıklar ve 110 cm C40/50 XA2 radye temel uygulanır. Temel ve iksa sistemi: 110 cm Radye Jeneral Temel + Ataköy Sahil/Alüvyon Kuşağında Ø80 cm Fore Kazık ve Jet-Grout Zemin Islahı

İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN (CFY Mühendislik) denetiminde C40/50 XA2 Yüksek Sünek Çekirdek Perdeli Sismik Beton sınıfı yaklaşık 4.120 m³ hazır beton ve 560 ton B420C sismik nervürlü çelik donatı kullanılır.

Ataköy Yeşil Dokusunu Bozmamak Üzere Blok Altı/İzinli Konturda 40+ Araçlık Kapalı Otopark ve EV Şarj

2 Adet 13 Kişilik Yüksek Hızlı Asansör (1,6 m/sn) · Tam Basınçlandırmalı Yangın Merdiveni · Otomatik Sprinkler

Ataköy Modernist Mimari Kimliğine Saygılı SerFibro A1 & Eloksallı Alüminyum Cephe · Akustik Lamine Konfor Cam · Merkezi Kalorimetreli Isıtma ve VRF İklimlendirme İç Mimari Kürasyon: İç Mimar M. Furkan YAĞMAHAN kürasyonuyla modernist galeri lobisi, geniş panoramik balkonlar, lamine meşe parke, porselen tezgahlı ada/kapalı mutfak ve SerDryWall akustik yalıtım

Ataköy 1. Kısım, Ataköy 2-5-6. Kısım, Ataköy 3-4-11. Kısım, Ataköy 7-8-9-10. Kısım ve Sakızağacı sahil bandındaki çok katlı bloklar için özel ihtisas projesidir.

Bakırköy Belediyesi imar arşivi müktesep hak incelemesi, gerekli bölgelerde Koruma Kurulu/mania koordinasyonu, ARAAD riskli yapı tespiti, 3B BIM uygulama projeleri, yıkım ruhsatı, yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti (iskân) alımı Yağmahan İnşaat tarafından tek elden yürütülür.

40 Konut Bağımsız Bölüm kapasiteli bu Bakırköy tipolojisinin 2026/2027 teknik şartnameli tahmini anahtar teslim yapım bütçesi 214.000.000 TL ile 242.000.000 TL aralığındadır.

Ataköy vaziyet planlarında dışarıya ek blok veya fazladan kat izni genellikle verilmediğinden, beklemek yerine en gerçekçi finansman modeli Yarısı Bizden’dir: Ayrı maliklere ait 40 ilk konut için toplam 70.000.000 TL yapım paketi (35.000.000 TL hibe + 35.000.000 TL kredi; ayrıca fiilen ikamet eden kiracı veya maliklere toplam 5.000.000 TL tahliye desteği) 214–242 Milyon TL (~35.500 TL/m² A+ kuşak) inşaat bütçesinden düşülür. Sıfırlanan bir Ataköy dairesinin satış değeri bölgedeki en yüksek likiditeye ulaşır. Önerilen ana model: Vaziyet & Müktesep Korumalı 70.000.000 TL Yarısı Bizden + Kurumsal Öz Sermaye Tamamlama Modeli

Bu bina tipolojisinde inşaat yapım hesabına toplam 35.000.000 TL geri ödemesiz hibe ve 35.000.000 TL uygun vadeli yapım kredisi olmak üzere toplam 70.000.000 TL Bakanlık yapım paketi aktarılır. İnşaat bütçesi haricinde, yalnızca bağımsız bölümlerde fiilen oturan kiracılara (kiracı yoksa ikamet eden malike) tek seferlik toplam 5.000.000 TL tahliye desteği (birim başı 125.000 TL; 18 aylık kira yardımıyla birleşmeksizin) ayrı ödenir.

Müstakil parsel üzerindeki 40 daireli bir Ataköy bloğunda eşit arsa payında en az 21 bağımsız bölüm (%52,50) 6306 sayılı Kanun %50+1 salt çoğunluğunu sağlar; birden fazla bloğun ortak ada parselini paylaştığı kısımlarda ise ada/parsel bazlı paydaş çoğunluğu ve kat mülkiyeti hukuku SerParsel tarafından ayrıntılı modellenir.