Bakırköy’de Kentsel Dönüşüm Şantiyeleri Gerçekte Neden Yarım Kalır?
Yeşilköy, Florya, Kartaltepe ve Zuhuratbaba sokaklarında yürürken zaman zaman kaba inşaat aşamasında terk edilmiş, kule vinci sökülmüş veya yıllarca mahkemelik olmuş şantiyelere rastlanır. Bir inşaatın yarım kalmasının arkasında tesadüfler değil, sözleşme masasında göz ardı edilen üç yapısal hata yatar:
- 1. “Ön Satışla İnşaat Yapma” Kumarı: Öz sermayesi bulunmayan aracı yapılar, kat karşılığı aldıkları daireleri daha temel kazılmadan maketten üçüncü kişilere satarak gelen parayla demir-beton almayı planlar. Konut kredisi faizleri yükselip satışlar durduğunda şantiye kasası kurur; üstelik arsa payları üçüncü kişilere satıldığı için malikler hem müteahhitle hem de maketten daire alan mağdurlarla yıllarca sürecek tapu iptal davalarına sürüklenir.
- 2. Gerçek Dışı İmar ve Maliyet Vaadiyle İmza Toplama: İşi kapmak adına Bakırköy 1/1000 imar planının vermediği metrekareleri veya mühendislik maliyetinin altındaki rakamları vaat edenler, ruhsat aşamasında ya da 6. ayda “maliyetler arttı, ek ödeme vermezseniz devam edemem” noktasına gelir.
- 3. Çok Halkalı Taşeron ve Tedarik Zinciri Kırılması: Kendi mimarı, kendi statik mühendisi, kendi iskelesi ve yapı malzemesi üretim gücü olmayan firmalar her kalemde dış taşerona komisyon öder; malzeme enflasyonu vurduğunda marjları negatife döner.
1980’den Bugüne Öz Sermaye Disiplini ve 22+ Yapı Markası Tedarik Kalkanı
Onursal Başkanımız Ahmet YAĞMAHAN’ın 1980 yılında temellerini attığı taahhüt kültürümüzün değişmez anayasası “ön satışa muhtaç olmadan öz sermaye ile şantiye başlatmak ve tek bir yarım şantiye bırakmamak” ilkesidir. Bugün Mimar İdris YAĞMAHAN, İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN ve İç Mimar M. Furkan YAĞMAHAN yönetimindeki Yağmahan Grubu, 22+ uzmanlaşmış grup yapı markasıyla Bakırköy şantiyelerini dış ekonomik dalgalanmalara karşı koruma altına alır:
Mimari ve 3B BIM projelerimiz SerMimar’da, TBDY 2018 deprem statiği ve iksa projelerimiz CFY Mühendislik’te fasonsuz üretilir. Şantiyenin güvenlikli cephe iskelesi SerMimar İskele’den, yapısal ve hafif çelik profilleri SerProfil’den, yanmaz dış cephe levhaları ve yalıtım panelleri SerFibro ve SerPan’dan, akustik kuru duvar sistemleri SerDryWall’dan, hafif bims blokları SerBims’ten, temel su yalıtım kimyasalları SerProChem’den ve A++ ince yapı malzemeleri CFY Yapı merkez tedarik ağımızdan doğrudan temin edilir.
Peşin Tapu Devrine Son: 4 Kademeli İpotekli Tapu ve Hak Ediş Serbest Bırakma Tablosu
İster kat karşılığı / hibrit modelde müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin tapu devri olsun, ister Yarısı Bizden öz maliyet modelinde maliklerin ödeyeceği fark taksitleri olsun; altın hukuk kuralı “sahada fiziki imalat tamamlanmadan hak devredilmemesi” prensibidir. Uyguladığımız 4 kademeli güvence takvimi şu şekilde işler:
| Kademe ve Fiziki Şantiye Eşiği | Resmi Doğrulama Belgesi | Kat Karşılığı İpotek Fekki (Tapu Serbestisi) | Öz Maliyet / Yarısı Bizden Hak Ediş Akışı |
|---|---|---|---|
| 1. Kademe: İksa, Radye Temel ve Subasman | Belediye Subasman Vizesi + Yapı Denetim Raporu | Müteahhit payının %25’i üzerindeki inşaat ipoteği kaldırılır | Bakanlık 1. dilim (%30) + Malik başlangıç dilimi |
| 2. Kademe: C35/45 Karkas ve Çatı Kapatma | Yapı Denetim Kaba Yapı Seviye Tespit Tutanağı | İkinci %25’lik dilim üzerindeki ipotek fekkedilir | Bakanlık 2. dilim (%30) + Karkas ilerleme hak edişleri |
| 3. Kademe: Cephe, Doğrama, Tesisat ve Şap/Sıva | Yapı Denetim %80 Fiziki İlerleme Onayı | Üçüncü %25’lik dilim serbest bırakılır | Bakanlık 3. dilim (%30) + İnce yapı hak edişleri |
| 4. Kademe: Anahtar Teslim ve İskân Belgesi | Bakırköy Belediyesi Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) | Son %25’lik tapu payı YALNIZCA İskân alındığında açılır | Bakanlık son %10 + Malik %10 final ödemesi |
Kesin Banka Teminat Mektubu, Bina Tamamlama Sigortası ve Müteahhitlik Yetki Sınıfı
Yambis Müteahhitlik Yetki Belgesi Sınıfı ve Bilanço Yeterliliği
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Yönetmeliği uyarınca her müteahhit her büyüklükteki inşaatın ruhsatına imza atamaz; firmanın bilanço öz kaynağına, banka referansına ve geçmiş bitirdiği iş deneyim belgelerine göre verilmiş yeterli grupta Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi Numarası (Yambis) bulunması şarttır. Yeni kurulmuş ve iş bitirmesi olmayan paravan şirketlerin yetki sınıfı yetersiz kaldığından dışarıdan kiralık belgeyle iş yapmaya çalıştıkları görülür; apartman yönetimleri sözleşme öncesinde firmanın kendi tüzel kişiliğine ait yetki grubunu mutlaka kontrol etmelidir.
Bununla birlikte noter sözleşmesinin imzalanması ve yapı ruhsatı aşamasında, proje büyüklüğüne ve sözleşme kurgusuna göre malikler lehine Kesin Banka Teminat Mektubu ve mevzuatın öngördüğü hallerde Bina Tamamlama Sigortası / Kanuni İpotek mekanizmaları tesis edilir. Kesin banka teminat mektubu, adi şirket senedinden farklı olarak doğrudan bankanın ödeme garantisi altındadır ve inşaatın sözleşmeye uygun ilerlemesiyle paralel kademelerde çözülür.
Noter Sözleşmesinde Bulunması Zorunlu 6 Hukuki Koruma Maddesi
- Sözleşmenin Devir ve Temlik Yasağı: Müteahhidin sözleşmeyi kat maliklerinin yazılı muvafakati olmadan başka bir şirkete, ortaklığa veya alt yükleniciye devretmesi kesin olarak yasaklanmalıdır.
- Ruhsat Alım Süresi ve Otomatik Fesih Kuralı: Binanın tahliyesinden veya çoğunluk işlemlerinin tamamlanmasından itibaren azami kaç ay içinde Bakırköy Belediyesi’nden yapı ruhsatı alınacağı net yazılmalı; keyfi gecikmede tazminatsız fesih hakkı tanımlanmalıdır.
- Güncel Bakırköy Rayicine Endeksli Gecikme Kira Tazminatı: Teslim süresi (örneğin ruhsattan itibaren 16 veya 18 ay + makul opsiyon) aşıldığında, geciken her ay için ödenecek kira tazminatı sabit eriyen TL olarak değil, TÜFE veya döviz/emsal kira endeksli olarak bağlanmalıdır.
- Kısıtlı ve Süreli Teknik Vekaletname: Müteahhide asla “satış yetkisi içeren genel vekaletname” verilmemeli; yalnızca belediye, İSKİ, BEDAŞ, İGDAŞ, kadastro ve ruhsat-iskân takibiyle sınırlı teknik iş takip vekaleti düzenlenmelidir.
- Marka ve Seri Kodlu A++ Teknik Şartname Eki: Sözleşmenin ayrılmaz eki olan teknik şartnamede ucu açık “muadili” ibareleri kapatılmalıdır.
- SGK İlişiksizlik ve İskân Sorumluluğu: Şantiye personeli iş güvenliği, üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortası ve iskân için zorunlu SGK ilişiksizlik belgesinin alınması münhasıran yüklenici sorumluluğunda tanımlanmalıdır.
İmza Öncesi Apartman Yönetimleri İçin Müteahhit Denetim Listesi
Bakırköy’de apartmanınız adına teklif toplarken komisyoncu aracılar yerine doğrudan projeyi çizen mimar ve statik hesabını yapan inşaat mühendisi kurucularla masaya oturun. Firmanın vergi levhasını, MERSİS kaydını, kendi bünyesindeki mühendislik ofislerini ve geçmişte iskân alarak teslim ettiği yapıları bizzat doğrulayın. Apartman yönetim kurulunuz için noter sözleşmesi taslağı ve öz sermaye sunumu talep etmek üzere ücretsiz fizibilite ve yönetim sunumu sayfamızdan randevu oluşturabilirsiniz.
