2/3 Çoğunluktan %50+1 Salt Çoğunluğa: Bakırköy Apartmanlarında Yeni Dönem
Uzun yıllar boyunca Zuhuratbaba, Kartaltepe, Ataköy, Yeşilköy ve Cevizlik’teki riskli apartmanlarda maliklerin büyük kısmı binasını yenilemek istediği halde, 2/3 (%66,67) arsa payı barajına birkaç puan kala dönüşüm dosyaları kilitlenmekteydi. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da 7471 sayılı Kanun ile yapılan köklü değişiklik, bu kilidi tamamen ortadan kaldırmıştır.
Yürürlükteki mevzuata göre artık riskli yapı şerhi kesinleşen bir apartman veya sitede; binanın yeniden yaptırılmasına, müteahhit seçimine, kat karşılığı veya anahtar teslim öz maliyet sözleşme şartlarına, tevhid (parsel birleştirme) işlemlerine ve Yarısı Bizden kampanyası başvurularına hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1 — yani toplam arsa payının %50’sini aşan en küçük pay) ile hukuken bağlayıcı karar alınabilmektedir. Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetimindeki teknik ve hukuki koordinasyon ekibimiz, usul hatası nedeniyle idare mahkemelerinden yürütmeyi durdurma kararı çıkmaması için karar tutanağından tebligata kadar tüm adımları mevzuata tam uyumlu yürütmektedir.
Kişi Sayısı Değil Tapu Arsa Payı: %50+1 Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
Kat malikleri toplantılarında en sık yapılan hukuki hata, parmak kaldırılarak yapılan kişi/daire sayısı oylamasının kanuni salt çoğunluk sanılmasıdır. 6306 sayılı Kanun malik sayısına değil, tapu kütüğünde yazılı arsa payı (pay/payda) toplamına bakar:
- Eşit Arsa Paylı Konut Binaları: Örneğin 10 daireli bir Yenimahalle apartmanında her dairenin arsa payı
10/100ise, 5 dairenin toplamı50/100(%50,00) ettiğinden salt çoğunluk sağlanmış sayılmaz;%50’nin aşılması için en az 6 dairenin (veya 5 tam daire + hisseli bir daireden tek bir mirasçının payının eklenmesiyle örneğin52/100oranının) imzası gerekir. - Dükkanlı ve Dubleksli Farklı Arsa Paylı Binalar: İncirli Caddesi veya Sakızağacı’ndaki bir binada zemin dükkanın arsa payı
24/120, çatı dublekslerin payı14/120ve normal katların payı10/120olabilir. Bu durumda 10 bağımsız bölümlü binada yüksek arsa paylı 4 bağımsız bölüm bile tek başına62/120(%51,6) salt çoğunluğa ulaşabilir.
Oylama öncesinde tapu kayıtlarınızdaki pay/payda dağılımını Bakırköy arsa payı salt çoğunluk hesaplama aracımız ile hatasız doğrulayabilir, toplantı çağrı ve karar metninizi ise apartman karar tutanağı oluşturucu üzerinden hazırlayabilirsiniz.
Karot Başvurusundan Açık Artırmaya 6306 Sayılı Kanun Resmi Süreç Tablosu
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde riskli yapı tespitinden yıkım ve hisse satışına kadar işleyen yasal süreler aşağıda özetlenmiştir:
| Hukuki Süreç Aşaması | Gerekli Çoğunluk / Yetki | Kanuni Süre ve Tebliğ Usulü | Kritik Uygulama Detayı |
|---|---|---|---|
| 1. Lisanslı Riskli Yapı Tespiti (Karot) | Tek 1 Malik Başvurusu Yeterli | ARAAD sistem kaydı ve tapu beyanı | Karot öncesi mutlaka belediye arşiv/müktesep hak etüdü yapılmalıdır |
| 2. Riskli Yapı Tebliği ve Teknik İtiraz | Tüm maliklere bildirim | Askı/e-Devlet tebliğinden itibaren 15 Gün | Yalnızca teknik rapor verilerine 7 kişilik Teknik Heyet nezdinde bakılır |
| 3. Tahliye ve Yıkım Tebligatı | İdare / Belediye Kontrolü | Tek kademede azami 90 Gün (60+30 Gün) | Süre sonunda elektrik, su, doğalgaz kesilir ve mülki idare tahliye eder |
| 4. Yeniden Yapım ve Sözleşme Kararı | %50,01 Arsa Payı Salt Çoğunluk | Noter / Elektronik Tebligat + 15 Gün İlan | Karara katılmayanlara sözleşme teklifi tebliğ edilerek 15 gün süre verilir |
| 5. Katılmayan Payların Satışı | Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü | SPK değerleme sonrası açık artırma | Öncelikle karara katılan diğer apartman paydaşlarına rayiç bedelle satılır |
Tebligat Tıkanıklığının Sonu: e-Tebligat, Bina Kapısı ve 15 Günlük Muhtarlık İlanı
Geçmiş yıllarda yurt dışında yaşayan bir malike veya vefat etmiş bir komşunun adresini güncellemeyen mirasçılarına noter ihtarnamesi tebliğ edilemediği için Bakırköy’deki dönüşüm dosyaları 8–12 ay boyunca beklemekteydi. 7471 sayılı Kanun değişikliği tebligat rejimini radikal biçimde hızlandırmıştır:
Üçlü Eşzamanlı Bildirim Mekanizması
Riskli yapı tespiti kesinleşmesinden ve %50+1 çoğunlukla alınan yapım kararından itibaren yapılacak resmi bildirimler; (1) Elektronik tebligat (UETS) adresi bulunan maliklere elektronik yoldan iletilir ve e-Devlet kapısı üzerinden gösterilir, (2) Riskli binanın ana giriş kapısına tutanakla asılır, (3) İlgili mahalle muhtarlığında (örneğin Zuhuratbaba, Yeşilköy veya Ataköy muhtarlık panosunda) 15 gün süreyle ilan edilir. Muhtarlıktaki 15 günlük askı süresinin son günü, adresi bulunamayan veya tebligatı almaktan kaçınan tüm maliklere resmen ve geçerli şekilde tebligat yapılmış sayılır.
Karara Katılmayan Azınlık Payların SPK Rayiç Bedelle Açık Artırma Satış Prosedürü
Apartmanda %50+1 arsa payı salt çoğunluğu noter onaylı inşaat sözleşmesini ve şerefiye paylaşım projesini imzaladıktan sonra, anlaşmaya katılmayan azınlık maliklere alınan karar ve müteahhit sözleşme teklifi resmen bildirilir. Kendilerine tanınan 15 günlük yasal kabul süresi içinde sözleşmeye imza atmayan paydaşların arsa payları için İstanbul Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü nezdinde hisse satış dosyası açılır:
- SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Raporu: Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bağımsız değerleme uzmanları tarafından, satılacak hissenin arsa payı rayiç değeri tespit edilir. Hissedarın mülkü yok pahasına değil, resmi piyasa rayiç tabanından işleme çıkarılır.
- Diğer Kat Malikleri Arasında Açık Artırma: Belirlenen rayiç değer üzerinden öncelikle binadaki anlaşmaya katılan diğer paydaşlar arasında açık artırma yapılır. Satış bedeli, karara katılmayan malikin adına açılan kamu bankası bloke hesabına peşin yatırıldıktan sonra tapu tescili alıcı paydaş adına gerçekleştirilir.
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya Üçüncü Kişi Satışı: İlk ihalelerde alıcı çıkmaması halinde mevzuat çerçevesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/TOKİ veya üçüncü kişilere satış mekanizması işletilerek binanın ruhsat önündeki tapu bütünlüğü %100 tamamlanır.
Azami 60+30 Gün Tahliye Süresi ve Abonelik İlişik Kesme Uygulaması
Eski uygulamada önce en az 60 gün, ardından ek sürelerle uzayan tahliye prosedürü sadeleştirilerek toplamda en fazla 90 günü (60+30 gün) aşmayacak tek aşamalı kesin tahliye takvimine bağlanmıştır. Verilen süre sonunda tahliye edilmeyen bağımsız bölümlerin BEDAŞ elektrik, İSKİ su ve İGDAŞ doğalgaz bağlantıları ilgili idarelerce kesilir; mülki idare amirliği marifetiyle tahliye sağlanarak asbest sökümü ve kontrollü yıkıma geçilir. Apartmanınızın yasal yol haritasını hatasız başlatmak için ücretsiz imar ve fizibilite etüdü formumuzdan uzman ekibimize ulaşabilirsiniz.
