Zuhuratbaba’da 10 Daireli Apartman: Karottan İskâna Kalem Kalem Kentsel Dönüşüm Bütçesi ve Ödeme Planı (2026–2027)

Örnek Vaka Tanımı: Zuhuratbaba’da 1984 Yapımı 10 Daireli Tipik Apartman

Teorik metrekare söylemlerinden uzaklaşıp gerçek şantiye muhasebesini görmek isteyen apartman yönetimleri için, Bakırköy’ün en karakteristik yapı tipolojisini mercek altına alıyoruz: Zuhuratbaba Mahallesi’nde 420 m² parsel üzerinde kurulu, 1984 ruhsatlı, Bodrum + Zemin + 4 Normal Kat düzeninde her katta 2 daire olmak üzere toplam 10 daireden oluşan apartman. Mevcut binada asansör sonradan merdiven kovasına sıkıştırılmış, kapalı otopark yok, beton basınç dayanımı C10–C12 seviyesinde ve güncel 1/1000 imar planında ilave kat (müteahhit payı) çıkmıyor; ancak İBB/Bakırköy Riskli Yapı Müktesep Hak Plan Notu sayesinde mevcut 10 dairenin yasal inşaat alanı birebir korunabiliyor.

Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde hazırlanan 10 daireli Zuhuratbaba Yarısı Bizden apartman projesi kurgusunda; her dairenin 115 m² üst yapı brüt alanı (10 × 115 m² = 1.150 m²) korunmakta, buna ek olarak emsal harici bodrum katta araç asansörlü kapalı otopark, sığınak ve su deposu için 250 m² teknik hacim inşa edilerek toplam 1.400 m² anahtar teslim brüt inşaat alanına ulaşılmaktadır.

Toplam İnşaat Alanı (1.400 m²) ve 32.500 TL/m² Mühendislik Birim Maliyet Analizi

2026–2027 piyasa koşullarında Zuhuratbaba, Kartaltepe, Cevizlik ve Osmaniye aksında tüm projelendirme, kontrollü yıkım, iksa, radye temel, C35/45 karkas, araç asansörü ve A sınıfı ince yapı dahil anahtar teslim mühendislik birim maliyeti 32.500 TL/m² olarak gerçekleşmektedir. 1.400 m² × 32.500 TL/m² çarpımıyla apartmanın her şey dahil anahtar teslim toplam yapım bütçesi 45.500.000 TL, eşit büyüklükteki 10 bağımsız bölümden her birine düşen toplam maliyet payı ise 4.550.000 TL olmaktadır.

Emsal Dışı Bodrum Otopark ve Sığınak Maliyetinin Şeffaf Muhasebesi

Neden yalnızca dairenin iç süpürülebilir net metrekaresi değil de 140 m² (115 m² daire brütü + 25 m² bodrum otopark/sığınak payı) üzerinden hesap yapılır? Çünkü bodrum kattaki mini kazıklı iksa perdesi, temel bohçalama izolasyonu, yangın merdiveni, asansör ve kapalı otopark imalatları doğrudan müteahhit tarafından inşa edilen gerçek betonarme ve elektromekanik maliyet kalemleridir. Şeffaf sözleşmede bu alanların tamamı baştan fiyata dahil edilerek şantiye ortasında “otopark veya iksa farkı” adı altında sürpriz ek ödeme istenmesi kesin biçimde engellenir.

Karottan İskâna Kalem Kalem Toplam Bina ve Daire Başına Maliyet Tablosu

Yağmahan Grubu’nun 22+ yapı markalı (SerProfil, SerFibro, SerDryWall, SerBims, SerProChem, SerMimar İskele, CFY Yapı) entegre tedarik yapısıyla optimize edilen 45.500.000 TL toplam bütçenin mühendislik disiplinlerine dağılımı şöyledir:

6306 Sayılı Kanun Vergi, Belediye Harcı Muafiyetleri ve %1 KDV Avantajı

Normal bir arsa üzerine inşaat yapıldığında %20 KDV, yüksek belediye imar/ruhsat harçları, noter sözleşme harçları ve tapu döner sermaye/cins tashihi vergileri ödenirken; 6306 sayılı Kanun kapsamında Riskli Yapı şerhiyle yenilenen bu Zuhuratbaba apartmanında devasa bir vergi kalkanı devreye girer:

• %1 İndirimli KDV Oranı: Net alanı 150 m²’ye kadar olan konut taahhüt işlerinde 6306 sayılı Kanun kapsamında KDV oranı %20 yerine %1 olarak uygulanır. Sadece bu istisna daire başına yaklaşık 850.000 TL vergi tasarrufu sağlar.
• Noter, Tapu ve Belediye Harç Muafiyeti: Düzenleme şeklinde noter sözleşmeleri, Bakırköy Belediyesi yapı ruhsatı harçları, otopark harç istisnaları ve iskân sonrası kat mülkiyeti tapu harçları 6306 muafiyeti kapsamındadır.

1.750.000 TL Yarısı Bizden Sonrası Malik İçin 18 Aylık Ödeme Takvimi

Daire başına düşen 4.550.000 TL toplam yapım bütçesinden Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın 1. konut için sağladığı 1.750.000 TL (875.000 TL Hibe + 875.000 TL 10 yıl vadeli kredi) doğrudan düşüldüğünde, kat malikinin inşaat süresince karşılayacağı net öz kaynak farkı 2.800.000 TL olarak kalır. Üstelik binada oturan malik tahliye anında devletten ayrıca 125.000 TL karşılıksız taşınma desteği alır.

1. Ruhsat ve Yıkım-İksa Başlangıcı (%20 Peşinat): 560.000 TL (Aynı aşamada Bakanlık da %30 ilk dilim olan 525.000 TL’yi aktarır).
2. Radye Temel ve Betonarme Karkas İlerlemesi (6 Adet Hak Ediş Taksiti): Kaba yapı boyunca 2’şer ay arayla sahadaki yapı denetim ilerlemesine paralel toplam 980.000 TL.
3. Cephe, Mekanik-Elektrik ve İnce Yapı Dönemi (8 Adet Hak Ediş Taksiti): Sıva, şap, doğrama ve mutfak-banyo montajları süresince toplam 980.000 TL.
4. Anahtar Teslim ve Bakırköy Belediyesi İskân Onayı (%10 Final): Daire eksiksiz teslim edilip iskân alındığında kalan son 280.000 TL.

Ataköy (35.500 TL/m²) ve Florya (39.500 TL/m²) Katsayıları ve Teslim Sonrası Değer Artışı

Aynı 140 m² toplam yapı payına sahip bağımsız bölüm; Ataköy veya Sakızağacı sahil kuşağında (35.500 TL/m²) inşa edildiğinde toplam daire maliyeti 4.970.000 TL (1.750.000 TL destek sonrası fark 3.220.000 TL), Florya veya Yeşilköy A++ butik apartman standardında (39.500 TL/m²) inşa edildiğinde ise 5.530.000 TL (1.750.000 TL destek sonrası fark 3.780.000 TL) seviyesinde oluşur.

Finansal sonuca bakıldığında: Zuhuratbaba’daki eski, otoparksız ve depreme dayanıksız haliyle 7,5 – 8,5 Milyon TL’ye alıcı bulmakta zorlanan daire; cepten kademeli ödenen 2.800.000 TL ve devletten kullanılan 875.000 TL uzun vadeli kredi (toplam 3.675.000 TL maliyet yükü) karşılığında iskânlı, kapalı otoparklı, sıfır bir konuta dönüşerek 17.000.000 – 19.500.000 TL piyasa değerine ulaşır. Kendi binanızın daire adedi ve metrekaresine göre özel tabloyu maliyet hesaplama aracımızda oluşturabilir veya apartman toplantınız için ücretsiz yerinde fizibilite sunumu isteyebilirsiniz.