45 Yıllık Bakırköy Apartmanlarında En Sık Karşılaşılan Mülkiyet Düğümleri
Ataköy, Yeşilköy, Yeşilyurt, Zuhuratbaba, Kartaltepe ve Cevizlik gibi 1965–1990 kuşağında yapılaşmış mahallelerde 10 veya 16 daireli bir apartmanın tapu kayıtlarını incelediğimizde, tüm dairelerin tek kişilik pürüzsüz tapulardan oluşması neredeyse istisnadır. Apartmanların çoğunda vefat etmiş ve tapu intikali yapılmamış eski malikler, birbiriyle konuşmayan mirasçılar, yurt dışında ikamet eden hissedarlar, ticari kredi nedeniyle konmuş banka ipotekleri/icra hacizleri ve eski kira bedeliyle oturduğu için binadan çıkmak istemeyen kiracılar bulunur.
Normal Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleriyle çözülmesi yıllar sürecek bu mülkiyet düğümlerinin tamamı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un kamu düzenine dayalı özel hükümleriyle birkaç hafta içinde hukuken aşılabilmektedir.
Vefat Etmiş Malikler, Veraset İntikali ve Mirasçılar Arası Anlaşmazlık Çözümü
Tapu kütüğünde malik hâlâ 10 yıl önce vefat etmiş ebeveyn olarak görünüyorsa ve mirasçılar veraset intikali yaptırmaktan kaçınıyorsa apartman yönetimi çaresiz değildir. 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği uyarınca, riskli yapı süreçlerinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya ilgili idare, nüfus kayıtları ve noter/mahkeme mirasçılık belgesi (veraset ilamı) üzerinden mirasçıları tespit ederek resen intikal ve tebligat işlemlerini yürütebilir.
- Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş ve Oy Hesabı: Miras kalan dairede “elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet)” varsa kural olarak mirasçıların birlikte hareket etmesi aranır; ancak mirasçılardan biri süreci tıkıyorsa sulh hukuk / tapu kanalıyla hızla paylı mülkiyete geçilerek her mirasçının kendi hissesi (örneğin
1/4payı) oranında%50+1çoğunluk hesabına katılması sağlanır. - Anlaşmayan Mirasçı Hissesinin Satışı: Binanın genelinde %50+1 arsa payı salt çoğunluğu sağlandığında, mirasçılı dairedeki uzlaşmayan tek bir kardeşin hissesi de tıpkı diğer karara katılmayan paylar gibi SPK rayiç bedeli üzerinden öncelikle diğer hissedar kardeşlere veya apartman paydaşlarına açık artırma ile satılır.
- Yurt Dışındaki Hissedarlar: Almanya, ABD veya İngiltere gibi ülkelerde yaşayan Bakırköy malikleri Türkiye’ye gelmek zorunda kalmadan, bulundukları ülkedeki T.C. Başkonsolosluğu üzerinden düzenleyecekleri kısıtlı kentsel dönüşüm ve Yarısı Bizden vekaletnamesiyle tüm süreci güvenle tamamlayabilir.
Miras, İpotek, Haciz, İntifa ve Kiracı Sorunlarında 6306 Çözüm Matrisi Tablosu
Tapu kaydındaki takyidatların (şerh ve kısıtlamaların) ve kiracı durumlarının kentsel dönüşümü durdurup durdurmadığını aşağıdaki hukuki özet tablosunda net olarak görebilirsiniz:
| Tapu Şerhi veya Mülkiyet Sorunu | Yıkımı ve Dönüşümü Durdurur mu? | 6306 Sayılı Kanun Hukuki Çözüm Mekanizması |
|---|---|---|
| Banka Konut/Ticari İpoteği | Hayır, Durdurmaz | Yıkımla birlikte ipotek arsa payı üzerine taşınır; yeni bina yapıldığında yeni bağımsız bölüme aktarılır |
| İcra Haczi / Kamu Haczi Şerhi | Hayır, Durdurmaz | 6306 gereği kat irtifakı terkinini ve tevhid/yeni ruhsatı engellemez; borçlu malikin yeni arsa payı üzerinde devam eder |
| İntifa (Kullanım) Hakkı ve Aile Konutu Şerhi | Hayır, Durdurmaz | Sınırlı ayni haklar ve şerhler kanunen arsa payına ve sonrasında yeni üretilecek daireye devrolur |
| Vefat Etmiş Malik (İntikalsiz Tapu) | Hayır, Durdurmaz | Mirasçılık belgesi alınarak intikal yapılır; ulaşılamayan mirasçılara 15 günlük muhtarlık/askı ilanı tebliğ sayılır |
| Tahliyeye Direnen Konut / Dükkan Kiracısı | Hayır, Durdurmaz | Sulh Hukuk tahliye davası beklenmez; azami 90 gün (60+30) sonunda abonelikler kesilerek idari tahliye uygulanır |
Tapudaki Banka İpoteği, İcra Haczi veya İntifa Hakkı Dönüşümü Durdurur mu?
Normal zamanda üzerinde banka ipoteği, vergi dairesi haczi veya yaşlı ebeveyn lehine intifa (oturma/kullanma) hakkı bulunan bir binada tüm alacaklı bankaların ve hak sahiplerinin muvafakati alınmadan kat mülkiyeti terkin edilip arsa haline dönüştürülemez. Ancak 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi can güvenliğini her türlü alacak hakkının üstünde tutmuştur:
Riskli yapı yıkıldığında üzerindeki kat mülkiyeti veya kat irtifakı; ipotek alacaklısı bankanın, haciz koyduran icra dairesinin veya intifa hakkı sahibinin onayı aranmaksızın resen terkin edilir ve bütün bu haklar malikin arsa payı üzerinde, yeni bina inşa edilip kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulduğunda ise malike düşecek yeni bağımsız bölüm üzerinde aynı sıra ve derecesiyle devam eder. Böylece tek bir komşunun ticari borcu veya banka kredisi yüzünden bütün apartmanın kentsel dönüşümünün durması tamamen imkânsız hale getirilmiştir.
6306 Sayılı Kanun’da Konut ve Cadde Dükkan Kiracılarının Tahliye Süreci
Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 350) kapsamında normal bir “yeniden inşa nedeniyle tahliye davası” açıldığında dava süreci 2–3 yıl sürmekte ve malike eski kiracıyı yeni binaya davet etme (yeniden kiralama yasağı) yükümlülüğü getirmektedir. Oysa 6306 sayılı Kanun kapsamında Riskli Yapı tespiti kesinleştiğinde tablo tamamen değişir:
- Kanuni İmkânsızlık ve Sözleşmenin Sona Ermesi: Binanın devlet tarafından “Riskli Yapı” ilan edilerek yıkım kapsamına alınması hukuken kusursuz sonraki imkânsızlık (mücbir sebep) niteliğindedir. Ev sahibinin mahkemede tahliye davası açmasına gerek yoktur.
- Azami 60+30 Gün İdari Tahliye Takvimi: Tahliye tebligatı malikle birlikte binadaki kiracılara da tebliğ/ilan edilir. Yasal süre sonunda boşaltılmayan daire veya İncirli/Ebuzziya Caddesi dükkanlarının elektrik, su ve doğalgazı kesilerek mülki idare marifetiyle tahliyesi gerçekleştirilir.
- Hava Parası veya Tazminat Ödenmemesi: Riskli yapı yıkımı kanuni zorunluluk olduğundan, süresinden önce tahliye edilen konut veya işyeri kiracısı mülk sahibinden “erken tahliye tazminatı” veya “hava parası” talep edemez.
Kiracının 125.000 TL Taşınma Hibesi Hakkı ve Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Tahliye Sırasında Elektrik, Su, Doğalgaz Kesimi ve Depozito Kapatma Protokolü
Kanun kiracıyı da mağdur etmeyen dengeli bir sosyal destek mekanizması kurmuştur. Riskli yapıda ikametgahı veya aktif vergi levhası/faturası bulunan konut ve işyeri kiracıları, 2026–2027 Yarısı Bizden ve 6306 destek paketi kapsamında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’ndan tek seferde karşılıksız 125.000 TL tahliye (taşınma) desteği alır. Başvurular e-Devlet kapısı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü üzerinden riskli yapı kesinleşme yazısı, kira kontratı ve abonelik faturasıyla kolayca tamamlanır.
Mülk sahibi ise kiracının BEDAŞ, İSKİ ve İGDAŞ abonelik ilişik kesme belgelerini ibraz edip anahtarı teslim etmesiyle birlikte kira sözleşmesindeki güvence bedelini (depozitoyu) yasal esaslara göre iade ederek yazılı anahtar teslim tutanağıyla süreci sulhen kapatır. Apartmanınızdaki mirasçılı, ipotekli veya kiracılı bağımsız bölümlerin hukuki yol haritasını çıkarmak için riskli yapı ve ruhsat yönetimi hizmetimizi inceleyebilir ya da ücretsiz fizibilite etüdü talep edebilirsiniz.
