Bakırköy Aile Apartmanlarında Çoklu Mülkiyet Yapısı ve Yanlış Bilinenler
Bakırköy’ün köklü yerleşim kültürünü oluşturan Yeşilköy, Yeşilyurt, Zuhuratbaba, Kartaltepe, Sakızağacı ve Cevizlik mahallelerinde pek çok apartman 1975–1992 yılları arasında tek bir arsa sahibi aile tarafından yaptırılmış veya zamanla aynı aile bireylerinin birden fazla bağımsız bölümü satın almasıyla “aile apartmanı” kimliği kazanmıştır. Kat malikleri kurulu toplantılarında karşılaştığımız en yaygın korku, “Devlet sadece tek bir daireye destek veriyormuş; ikinci ve üçüncü dairem için tüm inşaat parasını peşin cebimden ödemek zorunda kalacağım” düşüncesidir.
Bu bilgi tamamen yanlıştır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın 2026–2027 Yarısı Bizden uygulama esaslarında aynı hak sahibine ait ikinci, üçüncü veya daha fazla bağımsız bölüm için toplam finansman paketi tutarı düşmez; yalnızca ilk bağımsız bölümde yarı yarıya olan hibe-kredi dengesi, sonraki bağımsız bölümlerde tamamı 10 yıl vadeli sübvansiyonlu yapım kredisine dönüşür.
2. ve 3. Konutlarda Hibe Kesilir mi? Tamamı Krediye Dönüşen 1.750.000 TL Kuralı
Sistemin çalışma matematiği son derece nettir ve malikin Türkiye genelindeki tapu varlığına değil, Yarısı Bizden kampanyası kapsamında kullandığı destek sayısına bakar:
- 1. Konut Bağımsız Bölümü İçin: Hak sahibi
875.000 TLgeri ödemesiz hibe +875.000 TLuygun koşullu kredi olmak üzere toplam 1.750.000 TL yapım desteği alır. - Aynı Hak Sahibinin 2., 3. ve Sonraki Her Konutu İçin: Hibe kalemi (
0 TL) uygulanmaz; ancak hibe tutarı kredi dilimine eklenerek bağımsız bölüm başına tam 1.750.000 TL tutarında (2 yıl geri ödemesiz, toplam 10 yıl vadeli, ilk yıl faizsiz ve devamında TÜFE yarısı tavanlı) yapım kredisi kullandırılır. - Üst Adet Sınırı Bulunmaması: Sekiz daireli bir Yeşilköy aile apartmanının tamamı tek bir tapu malikine ait olsa dahi; malik 1. daire için
875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi, kalan 7 dairenin her biri için1.750.000 TL krediolmak üzere toplam 14.000.000 TL (8 × 1.750.000 TL) Bakanlık yapım finansmanını müteahhit hak ediş hesabına aktarabilir!
6 Farklı Bakırköy Mülkiyet Senaryosunda Toplam Hibe, Kredi ve Tahliye Tablosu
Farklı tapu kombinasyonlarına sahip Bakırköy maliklerinin 31 Aralık 2027’ye kadar yürürlükte olan kampanya çerçevesinde alabilecekleri net hibe, kredi ve tahliye tutarlarını aşağıdaki tabloda karşılaştırmalı olarak görebilirsiniz:
| Bakırköy Malik / Tapu Senaryosu | Toplam Karşılıksız Hibe | Toplam 10 Yıllık Kredi | Müteahhide Aktarılan Yapım Paketi | 125.000 TL Tahliye Ödemesi |
|---|---|---|---|---|
| Aynı Binada 2 Dairesi Olan Malik | 875.000 TL | 2.625.000 TL (875k + 1.750k) | 3.500.000 TL | Oturduğu daire için malike 125k; kiracılı dairede kiracıya 125k |
| Aynı Binada 3 Dairesi Olan Malik | 875.000 TL | 4.375.000 TL (875k + 2×1.750k) | 5.250.000 TL | Fiilen dolu her konutun kullanıcısına ayrı 125.000 TL |
| 1 Daire + 1 Cadde Dükkanı Olan Malik | 875.000 TL (Konuttan) | 1.750.000 TL (875k Konut + 875k İşyeri) | 2.625.000 TL | Konut ve dükkan fiili kullanıcılarına ayrı 125.000’er TL |
| Aynı Binada 2 Dükkanı Olan Malik | 437.500 TL | 1.312.500 TL (437,5k + 875k) | 1.750.000 TL | Aktif işletmeci/kiracılara dükkan başı 125.000 TL |
| Tek Dairede %50–%50 Hisseli 2 Kardeş | Kişi başı 437.500 TL (Toplam 875k) | Kişi başı 437.500 TL (Toplam 875k) | 1.750.000 TL | Dairede oturan kullanıcıya toplam tek 125.000 TL |
| Şirket (Tüzel Kişi) Adına Kayıtlı 1 Dükkan | 437.500 TL | 437.500 TL | 875.000 TL | Fiili kullanan işletmeye tek sefer 125.000 TL |
Aynı Malikin Binada Hem Dairesi Hem Cadde Dükkanı Olması Durumu
İncirli Caddesi, Osmaniye ve Zeytinlik binalarında sıkça rastladığımız üzere aynı malikin üst katta bir konutu, zemin katta ise bir dükkanı bulunabilir. Kampanya mevzuatında bir hak sahibi hibe hakkını yalnızca bir bağımsız bölümde kullanabilir. Bu durumda finansal optimizasyon gereği hibe hakkı mutlak suretle tutarı daha yüksek olan konut bağımsız bölümünde (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi = 1.750.000 TL) kullanılır; zemin kattaki işyeri için ise ikinci bağımsız bölüm statüsünde tam 875.000 TL yapım kredisi tanımlanır. Eğer malik yanlışlıkla önce dükkan üzerinden hibe başvurusunu onaylatırsa 437.500 TL hibede kalacağı için 437.500 TL karşılıksız hak kaybı yaşar; teknik ofisimiz Bakanlık e-Devlet/Başkanlık dosya sıralamasını bu hataya yer vermeyecek şekilde yönetir.
Hisseli Tapular (Paylı/Elbirliği) ve Şirket (Tüzel Kişi) Mülklerinde Hesaplama
Hisseli Dairelerde Tapu Payı Oranlama İlkesi
Vefat eden ebeveynden üç çocuğa kalan tek bir Bakırköy dairesinde devlet üç kardeşin her birine ayrı ayrı 1.750.000 TL vermez; destek tutarı bağımsız bölüm bazında sabit olup hissedarların tapu payları oranında bölüştürülür. Örneğin 1/3 hisseye sahip her bir mirasçı kendi hissesi için 291.666 TL hibe ve 291.666 TL kredi sözleşmesi imzalar; üç kardeşin toplam paketi yine o daire için tam 1.750.000 TL’yi oluşturur. Ancak hissedarlardan birinin aynı binada kendisine ait tam tapulu başka bir dairesi daha varsa, o hissedarın hangi bağımsız bölümde hibe, hangisinde tam kredi kullanacağı Mimar İdris YAĞMAHAN yönetimindeki sözleşme masamızda kişi bazlı simüle edilir.
Tüzel Kişiler (Limited ve Anonim Şirket Mülkleri)
Tapusu bir ticaret şirketi (Ltd. Şti. veya A.Ş.) aktifine kayıtlı daire ve dükkanlar da Yarısı Bizden kampanyasına dahildir. Gerçek kişilerde olduğu gibi tüzel kişiler de ilk konutları için 875k + 875k (1.750.000 TL), ilk işyerleri için 437,5k + 437,5k (875.000 TL) ve ilave bağımsız bölümleri için tam kredi paketinden yararlanabilmektedir.
Bakırköy Kira Çarpanıyla 2. Dairenin Kredisini Kendi Kendine Ödetme Stratejisi
Birden fazla dairesi olan bir Bakırköy maliki için ikinci dairede hibe yerine 1.750.000 TL kredi kullanmak asla bir dezavantaj değildir. Bugün Bakırköy Merkez ve Zuhuratbaba’da sıfır, kapalı otoparklı yeni bir 3+1 dairenin aylık kira getirisi 48.000 – 65.000 TL, Ataköy, Yeşilköy ve Florya’da ise 75.000 – 130.000 TL bandındadır. İnşaat süresindeki 2 yıl boyunca hiçbir kredi ödemesi yapmayan malik, dairesini teslim alıp kiraya verdiğinde elde edeceği tek bir aylık kira gelirinin yarısından azıyla 1.750.000 TL’lik Bakanlık kredisinin aylık taksitini rahatlıkla kapatabilmektedir. Çoklu daire maliyetlerinizi maliyet hesaplama aracımızla anında görebilirsiniz.
