Yeşilköy, Yeşilyurt ve Florya’da İkili Mevzuat: 6306 ve 2863 Sayılı Kanun
Tarihi Ayastefanos kimliğini 19. yüzyıl sonu ahşap köşkleri, Levanten konakları, ibadethaneleri ve asırlık korularıyla günümüze taşıyan Yeşilköy, hemen doğusundaki Yeşilyurt ve batısındaki Florya (Şenlikköy), İstanbul’un en seçkin kıyı yerleşimleridir. Ancak bu bölgedeki 1970–1992 yapımı betonarme apartmanların sahipleri kentsel dönüşüm kararı aldığında, standart bir Bakırköy merkez apartmanından tamamen farklı bir bürokratik mimariyle karşılaşır.
Bunun sebebi, bölgedeki pek çok adanın yalnızca 3194 sayılı İmar Kanunu ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’na değil; aynı zamanda 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu hükümlerine tabi olmasıdır. Mimar İdris YAĞMAHAN yönetimindeki SİT ve imar ruhsatı koordinasyon ekibimiz, Yeşilköy İstasyon Caddesi, Gazi Evrenos Caddesi, Çekmece Caddesi, Yeşilyurt sahil bandı ve Florya Atatürk Ormanı komşuluğundaki projelerde hem Bakırköy Belediyesi hem de ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu / Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonu süreçlerini eşzamanlı yürütmektedir.
Parsel Statüsüne Göre 3 Farklı SİT, Tescil ve Komşuluk Rejimi
Yeşilköy ve Florya’da bir binanın “eski eser” olmaması, Koruma Kurulu onayından muaf olduğu anlamına gelmez. Tapu beyanlar hanesi ve Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı paftası incelendiğinde üç farklı parsel statüsü karşımıza çıkar:
1. Kentsel SİT İçindeki veya Tescilli Yapı Komşuluğundaki Tescilsiz Apartmanlar
Yeşilköy’de en yaygın görülen grup budur. Parsel üzerindeki 1980 yapımı betonarme apartmanın kendisi kültür varlığı olarak tescilli değildir; fakat parsel ya Yeşilköy Kentsel SİT Alanı sınırları içindedir ya da bitişiğinde / sokağın tam karşısında tescilli bir tarihi ahşap köşk (koruma alanı / etkilenme geçiş sahası) bulunmaktadır. Bu binalar yıkılıp modern deprem yönetmeliğine göre yeniden yapılabilir; ancak hem yıkım izni hem de yeni mimari avan/uygulama projesi Bakırköy Belediyesi’nin ön incelemesinin ardından Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayına sunulmak zorundadır.
2. Doğal SİT Alanları (Nitelikli / Sürdürülebilir Koruma Bölgeleri)
Florya sahil kesimi, Atatürk Ormanı çevresi, Yeşilköy ve Yeşilyurt’un belirli yeşil koridorları Doğal SİT (Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı vb.) statüsündedir. Bu parsellerde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü Tabiat Varlıklarını Koruma Şubesi ve ilgili Komisyon süreçleri devreye girer; taban oturumu (TAKS), peyzaj geçirgenliği ve ağaç koruma rölövesi hassasiyetle denetlenir.
3. Tescilli 1. ve 2. Grup Eski Eser Köşk ve Konaklar
Parsel üzerindeki yapının bizzat kendisi “Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığı” (çoğunlukla 2. Grup sivil mimarlık örneği) olarak tescilliyse, bu yapı standart bir apartman gibi yıkılıp çok daireli betonarme bloğa dönüştürülemez. Bu yapılarda onaylı Rölöve, Restitüsyon ve Restorasyon / Rekonstrüksiyon projeleriyle özgün mimari kimlik korunarak aslına uygun yenileme yapılır.
SİT Statülerine Göre Onay Makamı ve Süreç Karşılaştırma Tablosu
Yeşilköy, Yeşilyurt ve Florya’daki mülk sahiplerinin ruhsat takvimini doğru planlayabilmesi için parsel statülerine göre onay zinciri ve süre beklentileri aşağıdaki tabloda karşılaştırılmıştır:
| Parsel ve Yapı Statüsü | Onay ve İzin Makamları | Zorunlu Ek Teknik Dosyalar | Ortalama Proje Onay Süresi |
|---|---|---|---|
| SİT Dışı ve Tescilli Komşuluğu Olmayan Normal Parsel | Bakırköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü | Standart mimari, TBDY 2018 statik, mekanik, elektrik ve zemin etüdü | 2,5 – 4 Ay |
| Tescilli Eser Komşuluğunda (Bitişik/Karşı) Tescilsiz Bina | Bakırköy Belediyesi + Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu | Sokak silüeti, komşu eski eser cephe çakıştırması ve titreşimsiz iksa raporu | 5 – 8 Ay |
| Kentsel veya Doğal SİT İçindeki Tescilsiz Apartman | Belediye + Koruma Bölge Kurulu ve/veya Tabiat Varlıkları Komisyonu | SİT geçiş dönemi/koruma planı uyum paftası, ağaç rölövesi, cephe malzeme föyü | 6 – 10 Ay |
| 2. Grup Tescilli Sivil Mimarlık Örneği (Köşk/Konak) | Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu + KUDEB / Belediye Denetimi | Hasar tespiti, Rölöve, Restitüsyon, Restorasyon / Rekonstrüksiyon projeleri | 8 – 14 Ay |
Koruma Kurulu’nun Yeni Projelerde Aradığı Mimari Cephe ve Kütle İlkeleri
Koruma Bölge Kurulu toplantılarında avan projelerin tek seferde onaylanabilmesi, bölgenin tarihsel ölçeğine saygılı mimari dilin kurulmasına bağlıdır. Mimar İdris YAĞMAHAN ve İç Mimar M. Furkan YAĞMAHAN yönetimindeki Florya–Yeşilköy butik apartman ve villa taahhüt projelerimizde Kurul ilke kararlarıyla tam uyumlu şu tasarım kurallarını uyguluyoruz:
- Saçak Kotu ve Kırma Çatı Uyumu: Komşu tescilli köşkün mahya ve saçak kotunu ezen sağır parapetler yerine, koruma imar planındaki eğim ve kaplama rengine uygun kırma çatı ve zarif saçak geçişleri tasarlanır.
- Doluluk–Boşluk Oranı ve Doğrama Dili: Tarihi sokak dokusuna yabancı devasa giydirme cam cepheler yerine; düşey oranlı pencere modülleri, ahşap dokulu alüminyum/thermowood güneş kırıcı kepenkler, doğal küfeki/limra taşı ve denizel neme dayanıklı A1 yanmaz SerFibro cephe kaplamaları kullanılır.
- Komşu Tarihi Yapıyı Koruyan Titreşimsiz İksa: Yan parselde ahşap veya yığma kâgir tescilli eser varsa, yıkım ve bodrum kazısında darbeli kırıcı kullanılmaz; hidrolik makasla söküm ve sarsıntısız mini kazıklı iksa projesi Kurul dosyasına eklenir.
Bahçedeki Tescilli Anıt Ağaçlar ve Bodrum Otopark Kazısı Kısıtları
Yeşilköy, Yeşilyurt ve Şenlikköy bahçelerindeki 60–100 yıllık fıstık çamları, manolyalar, sedirler ve lübnan çamları çoğu zaman tescilli anıt ağaç veya korunacak ağaç statüsündedir. Normal parsellerde kapalı otopark için bodrum katı bahçe sınırlarına kadar genişletmek mümkünken, bahçesinde korunacak yetişkin ağaç bulunan SİT parsellerinde ağaç taç izdüşümü ve kök koruma çapı içine derin hafriyat yapılamaz. Bu parsellerde zemin etüdüyle birlikte Orman/Ziraat Mühendisi onaylı Ağaç Rölöve Paftası hazırlanır ve kapalı otopark konturu ağaç köklerine zarar vermeyecek şekilde araç asansörüyle bina izdüşümü altına yerleştirilir.
SİT Bölgelerinde Erken Karot Tehlikesi ve Güvenli Ruhsat Takvimi
En kritik uyarımız şudur: SİT alanında 6306 sayılı Kanun’dan karot aldırmak Koruma Kurulu onay zorunluluğunu ortadan kaldırmaz! Bina riskli çıksa ve 90 günde tahliye edilse bile, Koruma Kurulu yıkım ve yeni proje onayı çıkmadan inşaat başlayamaz; malikler 1 yıl boyunca boş arsa başında kira ödemek zorunda kalabilir. Bu nedenle Yeşilköy ve Florya’da önce tapu şerhleri ve koruma planı incelenmeli, Kurul avan proje stratejisi hazırlanmalı ve karot takvimi Kurul gündemiyle senkronize edilmelidir. Parselinizin SİT ve tescil durumunu ücretsiz sorgulatmak için ücretsiz Bakırköy imar ve fizibilite etüdü sayfamızdan bize başvurabilirsiniz.
