Plansız Alınan Karotun Geri Dönülmez Hukuki ve Mali Sonuçları
Bakırköy’de kentsel dönüşüm sürecinde bir apartmanın yapabileceği en pahalı stratejik hata, binanın yeniden yapım imar haklarını ve finansman planını netleştirmeden Bakanlık lisanslı bir kuruluşa resmi riskli yapı tespiti (karot) başvurusu yapmaktır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, kat maliklerinden yalnızca birinin tapu ve kimlikle ARAAD sistemi üzerinden yaptığı başvuru dahi bütün binayı bağlayan resmi idari süreci başlatır.
Laboratuvar ve statik modelleme sonucunda bina “Riskli Yapı” olarak sisteme girildiği anda tapu kütüğüne şerh düşülür, tebligat ve 15 günlük teknik itiraz sürecinin ardından maliklere tahliye ve yıkım için toplamda en fazla 90 günü aşmayan kesin süre verilir. Bu süre sonunda müteahhitle anlaşılmamış, yeni imar durumu kat kaybı yaratmış veya SİT kurulu engeli çıkmış olsa dahi binanın elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kesilerek idari yıkım uygulanır. Özellikle Cevizlik, Sakızağacı, Yenimahalle ve Yeşilköy’de erken karot yüzünden yıllarca boş arsa olarak bekleyen parseller bu hatanın somut örnekleridir.
Bakırköy Belediyesi İmar Arşivi Dosyasında İncelenen 6 Kritik Belge
Mimar İdris YAĞMAHAN yönetimindeki riskli yapı tespiti ve imar ruhsatı birimimiz, matkap ucu kolona değmeden önce Bakırköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinden parselin işlem dosyasını çıkararak şu altı temel belgeyi satır satır inceler:
- İlk Yapı Ruhsatı ve Tadilat/İlave Kat Ruhsatları: Binanın hangi yıl, hangi imar planı ve yönetmeliğe göre kaç kat ve kaç bağımsız bölüm için yasal izin aldığı tespit edilir.
- Onaylı Mimari Proje (Mühürlü Arşiv Paftası): Bakırköy riskli yapı plan notlarındaki müktesep hak hesabının tek geçerli dayanağıdır; bina oturum ölçüleri (kontur), saçak kotu (gabari) ve balkon çıkmaları buradan okunur.
- Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan): Binanın ruhsat ve eklerine uygun tamamlanıp tamamlanmadığını kanıtlar. İskansız binalarda ruhsat geçerliliği ve projeye aykırılık boyutu ayrıca analiz edilir.
- Yol Kotu ve İstikamet Rölevesi: Parselin önünde yol genişlemesi (bedelsiz yola terk), yeşil alan terki veya İSKİ dere koruma bandı kesintisi olup olmadığı kontrol edilir.
- Kültür ve Tabiat Varlıkları Şerh Kayıtları: Parselin kendisinde ya da bitişik/karşı komşu parsellerde tescilli eski eser veya tescilli anıt ağaç bulunup bulunmadığı saptanır.
- Yapı Tatil Zaptı ve Encümen Kararları: Geçmiş yıllarda çatı katı, dükkan büyütmesi veya bodrum tadilatı nedeniyle kesilmiş yıkım/para cezası tutanakları müktesep hak sınırını doğrudan etkiler.
İmar Arşivi Belge Kontrolü ve Risk Matrisi Tablosu
Arşiv incelemesi yapılmadan doğrudan karot alındığında apartman maliklerinin karşılaşabileceği hukuki ve teknik tehlikeler ile önleyici mühendislik çözümlerimiz aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
| İncelenen Arşiv Verisi | Kontrol Edilen Teknik Detay | İncelenmezse Doğacak Kriz | Karot Öncesi Mühendislik Çözümü |
|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Ruhsat Paftası | Yasal kat adedi, bina derinliği ve kontur-gabari alanı | Son katın ruhsatsız çıkması ve yeni projede kat kaybı yaşanması | 3B BIM mukayese ile gerçek yasal m² ve şerefiye paylaşım protokolü |
| Tapu Kat İrtifakı / Proje Uyumu | Bodrum/zemin dairelerin projede kömürlük veya dükkan görünüp görünmediği | Ortak alandan dönüştürülmüş dairenin Yarısı Bizden hibesi alamaması | Tapu yönetim planı ve bağımsız bölüm listesi üzerinden hak sahipliği tespiti |
| İmar İstikamet ve Terk Paftası | Yola terk, park terki veya dere koruma bandı kesintisi | Net parsel alanının küçülmesi ve tek başına bina yapılamaz hale gelmesi | Yıkım öncesi komşu parselle tevhid mutabakatı kurgulanması |
| Tescilli Komşuluk / SİT Kaydı | Karşı veya bitişik parselde tescilli yapı / bahçede anıt ağaç varlığı | Bina tahliye edildikten sonra Koruma Kurulu onayı için 8–14 ay beklenmesi | Kurul rölöve ve ön avan proje hazırlığının tahliye takviminden önce başlatılması |
Bakırköy Apartmanlarında En Sık Çıkan 4 İmar Arşivi Sürprizi
Son yıllarda Bakırköy genelinde incelediğimiz apartman dosyalarının yaklaşık üçte birinde, maliklerin bile bilmediği arşiv uyumsuzlukları tespit edilmiştir:
- Projede Sığınak veya Kapıcı Dairesi Görünen Bahçe Katları: Fiilen 30 yıldır konut olarak kullanılan hatta elektrik-su faturası ödenen zemin altı dairenin, belediye projesinde ortak alan olduğu ortaya çıkabilmektedir.
- 4 Kat Ruhsat + 1 Kat Kaçak İlave: 1980’lerde 4 kat ruhsat alınıp inşaat sırasında 5. katı ruhsatsız örülen apartmanlarda, tapu arsa payları 4 kata göre kalmışsa 5. kat müktesep hak hesabına dahil edilmez.
- Dükkan Büyütmeleri ve Asma Katlar: Osmaniye, Cevizlik ve İncirli aksında ön bahçenin kapatılmasıyla büyütülen dükkan alanları, yeni ruhsatta yasal çekme sınırına çekilmek zorundadır.
- Arşivde Projesi Bulunamayan 1970 Öncesi Yapılar: Çok eski binalarda belediye klasöründe statik veya mimari pafta eksikse, yıkımdan önce mutlaka resmi rölöve tespiti ve tapu kayıtlarıyla hak belgeleme yapılmalıdır.
Resmi Karot Öncesi Kayıt Dışı Olmayan Bilimsel Ön İnceleme Nasıl Yapılır?
Peki apartman sakinleri binanın deprem dayanımını merak ediyor ancak henüz müteahhit ve bütçe kararı almadıysa ne yapmalıdır? Bu aşamada ARAAD sistemine girilen 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmi riskli yapı tespiti yerine, malikleri tahliye baskısına sokmayan bilgi amaçlı ön yapısal durum değerlendirmesi tercih edilmelidir.
Tahribatsız Röntgen Taraması ve Donatı Korozyon Analizi
İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetimindeki CFY Mühendislik saha ekiplerimiz, resmi yıkım süresini tetiklemeden elektromanyetik donatı tarama cihazı (profometre/röntgen) ile bodrum ve zemin kat kolonlarındaki etriye aralıklarını, boyuna demir çaplarını, pas payı kabuk kalınlığını ve korozyon kaybını ölçer. Buna ek olarak Schmidt geri sıçrama çekici, ultrasonik geçiş hızı ölçümleri ve röleve üzerinden TBDY 2018 yumuşak kat / burulma düzensizliği ön raporu hazırlanarak apartman genel kuruluna bilimsel bir röntgen sunulur.
Tapu Takyidat ve Bağımsız Bölüm Eşleştirme Kontrolü
Ön inceleme safhasında sadece beton değil, WebTapu üzerinden alınan güncel takyidatlı tapu kaydı ile belediye arşivindeki kat irtifakı tablosu da eşleştirilir. Binadaki herhangi bir daire üzerinde kamu haczi, aile konutu şerhi, intifa hakkı veya veraset intikali eksikliği varsa bunlar daha karot alınmadan tespit edilerek hisseli ve ipotekli daire çözüm protokollerine uygun biçimde temizlenir. Resmi 6306 karotu ise ancak apartman içi uzlaşma ve yeni mimari etüt olgunlaştığında güvenle alınır.
Yağmahan Grubu 5 Adımlı Güvenli Ön Hazırlık Protokolü
Apartmanınızı belirsizliğe sürüklememek için kurucu Mimar ve İnşaat Mühendisimiz eşliğinde şu 5 adımlı sırayı izliyoruz: (1) Kat maliklerinden birinin dilekçesiyle Bakırköy Belediyesi İmar Arşivi ve güncel İmar Durumu temini, (2) Tapu takyidat ve arsa payı doğrulaması, (3) 3B BIM yeni proje ve kat planı taslağının çizilmesi, (4) Apartman karar tutanağı ve %50+1 salt çoğunluk mutabakatının sağlanması ve nihayet (5) Resmi karot alınarak yıkım-ruhsat sürecinin tek elden kesintisiz yürütülmesi. Binanız için karot öncesi güvenli yol haritasını ücretsiz imar ve fizibilite etüdü başvurusuyla hemen başlatabilirsiniz.
