Kat İrtifaklı (İskânsız) Bina ile Ruhsatsız Bina Arasındaki Kritik Hukuki Fark
Bakırköy genelindeki 1975–1999 yapımı apartmanların tapu senetlerine bakıldığında büyük çoğunluğunda “Kat Mülkiyeti” yerine “Kat İrtifakı” yazdığı, yani inşaat bittikten sonra Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) alınmadığı görülür. Zuhuratbaba, Kartaltepe, Cevizlik, Zeytinlik ve Osmaniye’deki maliklerin en büyük endişesi “Binamız iskânsız olduğu için yıkıldığında müktesep haktan yararlanamaz mıyız?” sorusudur.
İmar hukuku bakımından yapı ruhsatlı fakat iskânsız olmak ile tamamen ruhsatsız/kaçak olmak birbirinden tamamen farklıdır. Geçmişte Bakırköy Belediyesi’nden resmi yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje alınarak inşa edilmiş bir apartmanda, dönemin müteahhidinin SGK ilişiksizliğini kapatmaması veya küçük balkon/cephe tadilatları yüzünden iskân alınmamış olabilir. İBB ve Bakırköy 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarındaki riskli yapı koruma notlarında esas alınan temel belge, belediye arşivindeki yasal yapı ruhsatı ve mühürlü mimari projedir. Dolayısıyla iskânı olmasa bile onaylı yapı ruhsatındaki yasal kat adedi ve yasal inşaat metrekaresi müktesep hak hesabında korunur; ancak ruhsat projesinin dışına taşan kaçak büyütmeler bu korumaya dahil edilmez.
3194 Geçici 16. Madde Gerçeği: Yapı Kayıt Belgesi Yıkımdan Sonra İmar Hakkı Verir mi?
2018 yılında yürürlüğe giren ve kamuoyunda “İmar Barışı” olarak bilinen 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16. Madde kapsamında, Bakırköy’deki binlerce çatı katı, teras kapatması, çekme kat ve sığınak/kapıcı dairesinden dönüştürülen bodrum daire için Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alınmıştır. Ne var ki aynı kanun maddesinin açık hükmü uyarınca: “Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.”
Bu kanun hükmünün kentsel dönüşüm sahasındaki net karşılığı şudur: Yapı Kayıt Belgesi mevcut bina ayakta durduğu sürece elektrik-su bağlatmaya, idari yıkım ve para cezasını durdurmaya yarar; ancak bina 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkıldığı saniye Yapı Kayıt Belgesi’nin imar hukuku yönünden koruyuculuğu sona erer ve yeni yapılacak binaya fazladan 1 m² bile ekstra emsal veya ilave kat hakkı kazandırmaz!
Tapu, Ruhsat ve Yapı Kayıt Belgesi Durumuna Göre Bakırköy Hak Sahipliği Tablosu
Karot almadan önce Bakırköy Belediyesi İmar Arşivi’nden çıkardığımız onaylı proje ile tapu kayıtlarını çakıştırdığımızda karşılaştığımız 5 temel bağımsız bölüm statüsünün yasal karşılığı şöyledir:
| Mevcut Bölümün Ruhsat ve Tapu Statüsü | Müktesep İmar Alanı Hakkı | 6306 Oy Hakkı (Arsa Payı) | Yeni Projede Hukuki ve Mimari Çözüm |
|---|---|---|---|
| 1. Ruhsatlı fakat Kat İrtifaklı (İskânsız) Normal Daire | Arşivdeki ruhsat m²’si tam korunur | Tapu arsa payı oranında tam oy | Yeni binada iskânlı (kat mülkiyetli) tam daire ve 1.750k Yarısı Bizden paketi alır |
| 2. Ruhsatta Çatı Piyesli Dubleks Olup Terası Kapatılan Daire | Yalnızca onaylı dubleks m²’si korunur | Tapu arsa payı oranında tam oy | Yeni binada yine yasal çatı piyesli dubleks olarak yönetmelik eğim zarfında tasarlanır |
| 3. İmar Barışı ile Cins Değişikliği Yapılıp Arsa Payı Almış Bölüm | Ekstra imar emsali üretmez | Tapuya tescilli arsa payı kadar oy | Toplam yasal emsal havuzundan arsa payı/uzlaşma protokolüyle alan veya bedel denkleştirmesi |
| 4. Arsa Payı Olmayan Sadece YKB’li Ortak Çatı / Kapıcı Dairesi | Müktesep imar hakkı yoktur | Ayrı arsa payı / oy hakkı yoktur | Ortak alandır; tüm kat maliklerinin mülkiyetindedir, özel uzlaşma protokolü gerektirir |
| 5. Tamamen Ruhsatsız (Kaçak) Kat İlavesi | Kesinlikle korunmaz (0 m²) | Arsa payı varsa payı oranında | Yalnızca güncel 1/1000 imar planı KAKS sınırları içinde kalan yasal alan paylaşılır |
Büyütülmüş Çatı Piyesleri ve Sonradan Bağımsızlaştırılan Çatı Katlarının Çözümü
Bakırköy’de en çetin komşuluk ihtilafı son katlarda yaşanır: 1988 onaylı mimari projede son normal kata bağlı 35 m² çatı piyesi görünürken, malik zamanla çatı arasını tam kata çevirip dışarıdan kapı açarak 110 m² ayrı bir daire gibi kullanmaya başlamış ve İmar Barışı’ndan Yapı Kayıt Belgesi almıştır. Dönüşüm masasına oturulduğunda üst kat maliki “Benim 2 ayrı dairem var, yeni binada da 2 ayrı tapu isterim” dediğinde alt kat komşularıyla kriz çıkar.
Yürürlükteki İstanbul İmar Yönetmeliği ve Bakırköy plan notları çatı arasında müstakil bağımsız bölüm yapılmasına izin vermez; çatı katı yalnızca son normal katla içten bağlantılı çatı piyesli dubleks olarak projelendirilebilir. Mimar İdris YAĞMAHAN yönetimindeki SerParsel ve SerMimar ekibimiz bu krizi dava konusu olmadan çözer: Belediyedeki resmi ruhsat projesi tüm maliklerin önüne şeffaf biçimde açılır, 3B BIM çatı zarfı kesitinde yasal olarak üretilebilecek maksimum dubleks alanı gösterilir ve mevcut fiili kullanım farkı SPK değerleme tabanlı şerefiye denkleştirme matrisiyle uzlaştırılır.
Yapı Kayıt Belgeli Bağımsız Bölümlerde Yarısı Bizden Desteği
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın uygulama esaslarında, riskli yapıdaki bağımsız bölümün tapu kaydı (kat irtifakı, kat mülkiyeti veya İmar Barışı sonrası tescil edilmiş arsa paylı tapu) ile yeni yapılacak projede imar mevzuatına uygun şekilde karşılık gelen bağımsız bölüm üretilebilmesi birlikte değerlendirilir. Eğer yeni imar planı veya müktesep hak plan notu söz konusu arsa paylı hak sahibine yeni projede yasal bir bağımsız bölüm üretmeye izin veriyorsa Yarısı Bizden hibe/kredi desteği kullanılabilir; yeni projede bağımsız bölüm çıkmayan küçük hisseler ise nakdi bedel karşılığı veya birleştirilerek tasfiye edilir.
Arsa Payı Davalarına Girmeden Noter Uzlaşma ve Denkleştirme Protokolü
Üç Aşamalı Apartman İçi Hukuki Uzlaşma Metodolojisi
Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan bir “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” bilirkişi ve istinaf süreçleriyle ortalama 3 ila 5 yıl sürmekte, bu süre zarfında bina deprem riski altında beklemektedir. Teknik ve hukuki ekibimiz komşular arası ihtilafları mahkemeye taşımadan şu üç adımlı protokolle sonuçlandırır:
- Resmi Arşiv Rölevesi ile Şeffaf Yüzleşme: Bakırköy Belediyesi arşivinden çıkarılan mühürlü ilk ruhsat projesi apartman genel kurulunda tüm maliklerle paylaşılarak hangi metrekarenin yasal müktesep hak olduğu netleştirilir.
- 3B BIM Maksimum Çatı ve Kat Optimizasyonu: Mevcut imar yönetmeliğinin izin verdiği %30 emsal harici alanlar ve çatı eğim zarfı son sınırına kadar kullanılarak daire net alanları büyütülür.
- SPK Değerleme Tabanlı Denkleştirme Sözleşmesi: Arsa payı ve şerefiye farkları noter onaylı inşaat sözleşmesinin eki olan uzlaşma cetveline işlenir.
Karot almadan önce yaptığımız ücretsiz imar arşivi ve fizibilite etüdü ile ruhsatlı ve ruhsatsız alanları milimetrik ayrıştırıyor, apartman içi hakkaniyetli noter uzlaşma protokolüyle binanızı mahkemeye düşmeden güvenle yeniliyoruz.
