Bakırköy Planlama Coğrafyası: Marmaray (Demiryolu) Kuzeyi ve Güneyi Ayrımı
Bakırköy’de kentsel dönüşüm fizibilitesi hazırlarken bilinmesi gereken ilk şehircilik gerçeği, ilçenin tamamını yöneten tek bir imar planı bulunmadığıdır. Tarihi Sirkeci–Halkalı banliyö demiryolu (günümüzde Marmaray yüzeysel raylı sistem koridoru) ve kuzeydeki D-100 (E-5) Karayolu, Bakırköy merkez dokusunu birbirinden farklı kentsel yoğunluklara sahip alt bölgelere ayırır. Bu doğrultuda Bakırköy merkez mahalleleri esas olarak Bakırköy Merkez Demiryolu Kuzeyi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ve Bakırköy Merkez Demiryolu Güneyi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı hükümlerine göre projelendirilir.
Bunun dışında kalan Yeşilköy, Yeşilyurt, Şenlikköy (Florya), Basınköy ve Ataköy kısımları ise kendi özel 1/1000 uygulama ve koruma amaçlı imar planlarına tabidir. Mimar İdris YAĞMAHAN yönetimindeki SerMimar proje ekibimiz, her parselin yalnızca ada/parsel numarasını değil, hangi plan onama sınırında ve hangi plan notu tadilatı kapsamında kaldığını resmi İmar Durumu Belgesi üzerinden teyit ederek tasarıma başlar.
Demiryolu Kuzeyi 1/1000 Uygulama İmar Planı ve Yapılaşma Hükümleri
Marmaray hattı ile E-5 (D-100) Karayolu arasında kalan Demiryolu Kuzeyi plan bölgesi; Kartaltepe, Osmaniye, Zuhuratbaba’nın kuzey ve orta kesimleri ile Yenimahalle’nin demiryolu kuzeyindeki adalarını kapsar. Bu bölgenin öne çıkan imar özellikleri şunlardır:
- Karmaşık Yapı Nizamı Geçişleri: Aynı mahalle içinde bir sokakta bitişik nizam 4–5 katlı yapılaşma görülürken, hemen arka adada ikiz nizam veya ayrık nizam bahçeli apartman düzeni yer alabilir. Parselin cephe aldığı sokağın teşekkül istikameti taban oturumunu doğrudan belirler.
- İncirli Caddesi ve Ana Arter Ticaret Aksları: İncirli Caddesi, Dr. Tevfik Sağlam Caddesi ve İsmail Erez Bulvarı gibi ana akslarda
Konut + Ticaret (T1/T2/T3)fonksiyonları tanımlıdır. Bu parsellerde zemin katta yüksek değerli cadde mağazası, üst katlarda ise ofis veya konut kullanımı mümkündür; ancak zemin kat dükkan yüksekliği toplam Yençok kotuyla birlikte hesaplanmalıdır. - Donatı ve Dönüşüm Potansiyeli: Demiryolu Kuzeyi, Bakırköy riskli yapı plan notlarındaki +1 kat ve müktesep hak koruma hükümlerinin en aktif uygulandığı bölgedir.
Demiryolu Güneyi (Çarşı ve Sahil Aksı) 1/1000 İmar Rejimi
Marmaray hattından başlayarak Kennedy Caddesi ve Marmara Denizi kıyı şeridine kadar inen Demiryolu Güneyi plan bölgesi; Cevizlik, Zeytinlik, Sakızağacı, Yenimahalle güney kesimi ve Zuhuratbaba sahil bandını içerir. Bakırköy Özgürlük Meydanı, Ebuzziya Caddesi ve İstanbul Caddesi çevresindeki bu tarihi merkez dokusunda yapılaşma şartları çok daha sıkışıktır:
Bitişik Nizam Derinlik ve Aydınlık Kovası Kriterleri
Cevizlik ve Zeytinlik’te parseller çoğunlukla 150 ila 320 m² büyüklüğünde ve 7 ila 12 metre cephelidir. Yan bahçe çekmesi bulunmayan bitişik nizam binalarda, arka bahçe mesafesi (h/2 veya plan notundaki sabit çekme sınırı) düşüldükten sonra kalan bina derinliği çok uzunsa orta kısımda kalan mutfak, banyo veya odaların doğal ışık ve havalandırma alabilmesi için yönetmelik standartlarında aydınlık kovası (iç bahçe/şaft) bırakılması zorunludur.
Tescilli Kültür Varlığı ve Kıyı Etkileşimi
Demiryolu Güneyi’nde tarihi kiliseler, mektepler, çeşmeler ve 19. yüzyıl sonu kâgir/ahşap sivil mimarlık örnekleri yoğunlaştığı için, tescilli bir parsele bitişik veya cephe veren binalarda Bakırköy Belediyesi ruhsatından önce ilgili Koruma Bölge Kurulu görüşü alınması gerekir.
Bakırköy 1/1000 İmar Plan Bölgeleri Teknik Karşılaştırma Tablosu
Bakırköy genelindeki başlıca 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bölgelerinin yapı nizamı, yoğunluk yapısı ve mimari projelendirmedeki kritik parametreleri aşağıdaki tabloda bir arada sunulmuştur:
| 1/1000 Plan Bölgesi | Kapsadığı Başlıca Mahalleler | Hakim Yapı Nizamı & Fonksiyon | Mimari ve Statik Tasarım Odak Noktası |
|---|---|---|---|
| Bakırköy Merkez Demiryolu Kuzeyi UİP | Kartaltepe, Osmaniye, Zuhuratbaba (Kuzey), Yenimahalle (Kuzey) | Bitişik, İkiz ve Ayrık Nizam · Konut + Ticaret Aksları | +1 kat / müktesep hak mukayesesi, araç asansörlü bodrum otopark |
| Bakırköy Merkez Demiryolu Güneyi UİP | Cevizlik, Zeytinlik, Sakızağacı, Yenimahalle (Güney) | Yoğun Bitişik Nizam · Çarşı Ticaret (T1/T2) ve Konut | Mini kazıklı iksa, deprem derzi, dükkan şerefiyesi ve yumuşak kat önlemi |
| Şenlikköy (Florya) ve Basınköy UİP | Şenlikköy, Florya Sahil/Atatürk Ormanı Çevresi, Basınköy | Ayrık Nizam · Düşük TAKS Lüks Konut ve Villa Dokusu | Geniş bahçe çekmeleri, Yençok/mania kotu, A++ cephe ve havuz/otopark yalıtımı |
| Yeşilköy – Yeşilyurt Koruma ve UİP | Yeşilköy, Yeşilyurt | Ayrık / İkiz Nizam · Kentsel SİT ve Sahil Konut Dokusu | Koruma Kurulu cephe kriterleri, anıt ağaç rölövesi ve C35/45 XA2 sahil betonu |
Ön/Yan/Arka Bahçe Çekmeleri, Bina Derinliği ve Köşe Parsel Kuralları
Bakırköy 1/1000 uygulama imar planlarında arsa sahiplerini en çok şaşırtan detay köşe başı parseller ve arka bahçe çekme mesafeleridir. İki sokağın kesişiminde yer alan köşe parsellerde her iki yol cephesi de “ön bahçe” statüsünde değerlendirildiğinden, planda aksi bir teşekkül notu yoksa her iki yoldan da ön bahçe çekmesi yapılması gündeme gelebilir. Bu durum 280 m² bir köşe parselde bina oturumunu aşırı daraltabileceği için, imar durumundaki mevcut teşekkül istikameti (komşu binaların yola yaklaşma sınırı) uzman mimar tarafından belediye harita servisiyle birlikte etüt edilmelidir.
Ayrık ve ikiz nizam konut parsellerinde ise yan bahçe çekmesi standart olarak 3,00 metre (4 kattan sonraki her ilave kat için +0,50 metre artırım kontrolüyle), arka bahçe çekmesi ise bina yüksekliğinin yarısı (h/2) prensibine göre denetlenir. İkiz nizamda komşu binayla ortak duvara sıfır yanaşılırken TBDY 2018 gereği sismik deprem derzi bırakılması yasal zorunluluktur.
Yola Terk, İSKİ Dere Koruma Bantları ve 3B BIM Emsal Optimizasyonu
Osmaniye (Çırpıcı Deresi komşuluğu), Zuhuratbaba (Karabal Deresi güzergâhı) ve Basınköy–Şenlikköy–Ataköy sınırındaki Ayamama Deresi aksında bulunan parsellerde İSKİ taşkın ve dere işletme bantları ile Marmaray demiryolu kamulaştırma/çekme sınırları yapı yaklaşma mesafesini doğrudan etkiler. Ayrıca sokak genişletmesi nedeniyle tapu alanından 15–40 m² bedelsiz yola terk çıkan parsellerde emsal hesabı net imar parseli üzerinden değişebilmektedir.
Parselinizin bağlı olduğu 1/1000 plan notlarını, olası terk oranlarını ve %30 emsal harici alanlarla üretilebilecek maksimum net daire büyüklüklerini öğrenmek için ücretsiz Bakırköy imar ve fizibilite etüdü talep edebilir veya örnek mimari çözümlerimizi Bakırköy Proje Bankası sayfamızdan inceleyebilirsiniz.
